地产策划9篇(必备)
地产策划 篇1
甲方:湖南华安置业投资有限公司
乙方:
依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规规定,甲、乙双方本着"平等、自愿、互利、互惠、双赢"的原则,就包销商品房事宜签订本合同。
一、销售项目概况:
1-1、名称:华安·城市公寓(暂定名,最终命名由乙方提供,甲方审定)
1-2、地点:长沙市开福区四方坪
1-3、项目的技术参数:
(1)总用地面积:10119㎡
(2)有效用地面积:6309·5㎡
(3)总建筑面积约为:50000㎡左右,其中塔楼住宅面积35000㎡左右,最终以房产管理局交房时的测绘面积为准。
(4)总高度≤100M
(5)容积率:7.0左右
二、包销范围及代理方式:
双方商定包销范围为塔楼住宅部分(扣除甲方自留销售物业).双方商定由乙方以底价包干,超出底价部分作为乙方的销售代理费的形式包干进行销售,具体合作方式按本合同约定.
三、甲方委托乙方的工作内容:
3-1、项目策划主要内容:
(1)结合总体市场、区域市场、同类物业的调查研究,判断项目所在地的房地产各方状况,分析本项目的市场定位和目标消费者定位:
(2)针对项目进行整体分析,确定项目的开发理念、主题概念、主题意象、案名、功能定位、户型定位、风格定位、(来自:)区域市场定位;
(3)对本项目提出工程进度建议、工程形象展示建议、园林景观规划建议、户型展示及样板间设计要求、会所规划要求建议、配套与
物业管理服务建议等。
3-2、项目营销推广主要内容:
(1)营销推广总策略及实施
(2)形象包装展示及实施
1)展示中心包装设计建议及实施
2)样板间选择及设计要点建议及实施
3)示范环境设计要点建议及实施
4)营销线路包装建议及实施
5)项目CI形象策划及实施
(3)广告宣传及创意及实施
1)媒体组合策略要点及实施
2)广告发布及实施要点及实施
3)广告主题及诉求点组合要点
4)价格形象设计及模型制作
(4) 价格定位及推广
(5)总体营销推广费用预算及实施
(6)阶段性营销活动
3-3、营销代理主要内容包括:
(1)策划方案执行及整体计划控制
(2)销售目标及进度安排
(3)销售价格策略(含定价原则、付款方式、各阶段价格调整策略、集团客户购买方式等)
(4)建立营销方式、营销体系及组织架构
(5)销售现场及销售道具准备
(6)销售代表培训
(7)销售现场管理
(8)销售人员管理与考核
(9)销售控制管理及策略(价格表、销控总表、销售进度表、销售统计等)
(10)销售阶段总结与反馈
(11)销售广告评估
(12)客户跟进服务及建立客户档案
(13)阶段性营销方案调整
(14)各阶段促销活动的建议与实施
(15)尾房销售策略建议与实施
四、合同期限:
双方合作时间: 年 月 日至 年 月 日。
五、甲方权利义务:
5-1:甲方负责审查并确认乙方制定的策划方案、广告创意方案、营销定位、推广方案、价格方案等,未经甲方确认乙方不得单独实施。
5-2:甲方有权对乙方的服务行为进行监督和检查并提出整改意见。
5-3:甲方须如期保证工程进度,因工期延误或工程质量给销售带来影响由甲方负责。
5-4:甲方负责办理银行按揭、房产证、现场收款(含购房定金、签约金等现金的收取)合同盖章以及代理费结算等工作。
5-5:甲方负责提供本项目有关销售一空的法律文件。
5-6:甲方提
供售楼部(100㎡左右)的毛坯用房。
5-7:甲方应具备房地产开发资格,其营业执照及开发资质证书复印件为本合同附件。
5-8:甲方在房屋功能,平面尺寸、开间朝向,层高等相关技术指标有变化时应书面及时通知乙方 ,由乙方告知客户,并共同协商相关事宜。
5-9:甲方负责按房产管理局的要求购置"网上签约"所需设施设备及相应软件等。
5-10:甲方同意大楼外装修和楼内公共部分装饰达到相当于三星级酒店标准(不含室内精装和中央空调)。方案双方另定。
5-11:甲方负责该楼物业管理公司在20xx年12月底前确定,力争与乙方销售部组建同时到位。
六、乙方权利与义务:
6-1:负责在甲方规定的时间内完成本合同第3-1、3-2、3-3条所包含的全部工作内容并承担以上全部费用。
6-2:乙方承担销售广告、媒体、礼仪及促销推广活动费用,相关内容须经双方签字认可,以上总费用≥销售总额的1。5%,包含在乙方的销售代理费中。乙方制定相关的工作时间进度交甲方审定并遵照执行。
6-3:代表甲方以甲方名义与购房客户签订该项目的《认购协议》、《商品房买卖合同》,并由甲方或甲方所派专职负责人(人选确定由甲方书面通知乙方)签字盖章。非甲方所派负责人同意,乙方不得与购房客户修改甲方审定的《商品房买卖合同》的任何条款,自行承担未经甲方或甲方所派专职负责人同意修改条款所造成的一切后果。
6-4:乙方实行例会制,每周书面向甲方汇报工作进展并积级配合甲方及相关单位开展工作。
6-5:乙方负责及时递交有关购房者的资料。办理业主在房产管理局登记备案,抵押他项登记等手续,相关费用按规定承担。
6-6:乙方在工作服务过程中不得损害甲方利益。应充分了解本案的各项功能,在销售过程中如实告知业主,如由于乙方未如实告知引起的纠纷及赔偿,由乙方负责处理并承担赔偿责任。
6-7:乙方负责售楼部(含样板房)的设计及室内装饰、铁门或玻璃门、展览板、广告招牌、空调、水电费、电话等相关手续、设备及费用。负责办理售楼部的临时营业执照,承担相关费用,并负责营销现场办公费用及营销相关人员工资和费用。以上费用包含在乙方的销售代理费中。
6-8:乙方受托的策划权及销售代理权不得转包分包。
6-9:乙方不得按低于双方制定的底价表销售,若有特殊情况,须经甲方书面同意。
6-10:乙方对本案的市场调研报告、产品及市场定位报告、设计方案修改、全案策划书(概要)等应于 年 月 日前提交甲方审定。并配备2名专职人员参与甲方前期营销调研工作。后续工作按审定的策划方案及工作计划进行。
6-11:负责按时通知业主交纳相关款项,在甲方交房时负责业主剩余房款及应由业主缴纳税费的催缴工作,在业主未缴清以上款项前,甲方不予交房。
七、保密原则:
双方同意无论向对方提供的有关资料、信息、情况及相关文件均系商业机密文件。未经对方许可,任何一方不提向第三方或第三人出示。
八、项目进度:
年月动
工,年月底前开展销售推广工作,年月交楼,如遇特殊情况双方再行协商。
九、包销价格、自留销售物业及销售代理费结算和支付:
9-1:包销价格:
(1)塔楼住宅部分平均底价为:2800元/㎡(甲方自留销售物业除外)
(2)实际销售单位超出底价部分200元/㎡(即2800元/㎡-3000元/㎡内)为乙方所得销售代理费。
(3)实际销售平均单价超出3000元/㎡部分甲、乙双方五五分成。
(4)一、二、三层商业裙楼及车位的销售由甲方根据具体的情况,另外以书面文字通知乙方后进行销售,双方另行签定补充协议。
以上价格为平均价,具体分层分户价格,乙方制定后报甲方批准后执行,作为双方结算依据。另因设计面积变更,则包销面积作相应变更。
9-2:甲方自留销售物业:
甲方本着照顾职工利益出发,经甲、乙双方同意,本项目第14、15层及顶层作为甲方内部销售处理,销售单价由甲方自定,不计算乙方销售代理费,也不列入乙方销售进度,该部分物业的全部销售手续由乙方负责办理。
9-3:销售费用结算及支付:
(1)双方约定每完成包销总面积的10%,进行结算一次,经双方书面确定后,三日内按甲方付款程序由乙方开具发票后一次性支付给乙方。一次性付购房款的,以资金到位85%以上纳入结算,分期付款的须购房资金到位50%以上方可纳入结算。银行按揭的需在业主与银行`签定贷款合同后方可纳入结算。
(2)退房处理及定金罚没:若业主购房悔约,所没收履约保证金双方各收50%。
十、销售进度及销售资金回笼:
在甲方手续完备的情况下,乙方按如下销售进度和比例完成销售目标:
第一阶段:在预售证下达后一个月内,完成销售不低于项目总包销面积的25%。
第二阶段:在主体工程封顶后一个月内完成不低于项目总包销面积的60%。
第三阶段:在工程竣工验收(指质检站、设计院、施工单位、建设单位、勘测单位的联合验收,以下同)后一个月内,完成不低于项目总包销面积的92%。
第四阶段:在工程验收后三个月内完成销售目标比例不低于项目总包销面积的97%。
以上各阶段销售指标是指完成单个客户的购房合同签定、首付款付清以及按揭客户提供齐备的按揭资料。
十一、保证措施:
乙方包销该项目向甲方交付保证金(又称定金)200万元,在签订本合同时支付100万,另100万在取得施工许可证三日内支付。
十二、税费承担:
在平均底价以内的甲方营业税由甲方承担,超出底价以上的部分由乙方承担,分成部分各自承担,由甲方代缴代扣。乙方自身的营业税由乙方承担,乙方应向甲方提供可进入甲方成本的合法有效的代理费、本项目发生的广告费及装修建材费的正式发票,金额不低于甲方支付的`代理费。
十三、保证金的返还:
甲方同意在乙方完成97%的总体销售目标时,返还保证金。如剩余少量房面积(≤3%),销售实在困难,甲方按分层分户底价表中的底价的9。5折作价抵乙方保证金,若保证金不足,则由乙方补齐,房屋交由乙方处置,甲方配合办理相关手续。如在约定的进度内提前完成销售目标,则保证金提前返还。
十四、违约责任及奖罚措施:
14-1:任何一方违约
应依法承担违约责任。
14-2:甲方延期支付代理费,应支付拖欠代理费延时期间同期商业银行贷款利率三倍的罚息。
14-3:如因甲方资金、工程质量、拆迁、地下文物、报规报建或其他原因影响乙方销售期限或使乙方包销工作无法实施,期限相应顺延。但最长不超过四个月,若超过四个月双方协商可解除合同,甲方负责乙方用于此项目开发的所有票据的直接费用,并退还所交销售保证金。
14-4:乙方不能按本合同第十条约定的销售进度和期限履行义务,除应自行承担相关营销费用外,按如下原则承担违约责任:
1)第一阶段未按约完成的,甲方有权解除合同,不予计取该阶段代理费,乙方另行支付甲方违约金50万元,从保证金中扣除。
2)第二阶段未按约完成的,甲方有权解除合同,不予计取该阶段代理费,乙方另行支付甲方违约金80万元,从保证金中扣除。
3)第三阶段未按约完成的,甲方有权解除合同,不予计取该阶段代理费,乙方另行支付甲方违约金100万元,从保证金中扣除。
4)第四阶段未按约完成的,乙方的150万元销售保证金及应收代理费作为购买未销售的商品房购房款,按本合同约定的分层分户底价表价格计算,多退少补。
14-5:乙方不按约定时间支付销售保证金,如超过七天,甲方有权解除合同,乙方支付的保证金不予退还。
14-6:乙方未经甲方审定同意的对外广告宣传资料造成甲方损害的,乙方承担甲方因此造成的损失及责任。
14-7:乙方及工作人员不得擅自收取售房及认购金,否则除应立即返还外,还就支付截留或挪用期内同期商业银行贷款利率三倍的罚息。
14-8:如乙方按本合同第十条规定提前一个月以上完成第四阶段任务,甲方给予乙方不少于30万元的奖励,如提前三个月以上甲方给予乙方50万元奖励。
十五、负责条款:
出现不可抗力,双方免除责任,履约期相应顺延或解除本合同,解除合同时,甲方返还乙方销售保证金。
十六、其他:
16-1:乙方根据市场情况如需提供精装修成品房给业主,甲、乙双方另行协商并签定补充协议。
16-2:本项目户型设施定位乙方应于本合同生效后三日内将设计思路报甲方审定。
16-3:未尽事宜,另行协商。
十七:争议解决:
如双方发生争议,应尽量协商解决,协商不成则交长沙仲裁委员会仲裁。
十八:本合同一式四份,自双方签定盖章并收到乙方交纳第一批100万元保证金(定金)之日起生效,甲、乙双方各执二份,具有同等法律效力。
甲方: 乙方:
签字: 签定:
盖章: 盖章:
年 月 日 年 月 日
地产策划 篇2
一。项目简介：
1.总建筑面积：
2.住宅面积：
3.商铺面积：
4.建筑密度：
5.绿地面积：
6.绿地率：
7.容积率：
8.总户数：
9.占地面积：
10.可销售的停车位数量：
二。市场定位：
1.自住型消费群（比例%）
（1）。年龄结构：
（2）。购买用途：自行长期居住
（3）。购买状况：一、二次置业
（4）。自住户习惯：对户型设计和交通状况有较高要求，喜欢小区环境为林木类生活环境。
（5）。注重条件重要性排序：价格水平，户型设计，配套设施及场所，物业管理，居住氛围。
2.投资型消费群体（比例%）
（1）。年龄结构：
（2）。购买用途：
（3）。购买状况：多次置业
（4）。投资者习惯：注重位置，周边配套及发展状况。
（5）。注重条件重要性排序：投资总额，升值潜力，收益的稳定性。
三。宣传：
1.报纸：采用夹报彩页形式成本相对较低，但宣传效果较弱于报纸版面。
2.公交站台：大城市多数销售成功的楼盘项目都借助了这一宣传形式，它的效果覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。
3.工地围墙宣传：主要以楼盘工地围墙作为画面的载体，不仅美化公司周边环境，而且也能吸引路人的注意。建议爱琴海项目工地围墙宣传设计布围，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击，突出爱琴海国际公馆整体特点。
4.总站车辆的移动电视宣传，主要宣传对象是油田各厂区工人以及每天来往市区的乘客。
5.宣传彩页模式：主要突出项目的名称、项目标志、主题语、项目标准色和辅助图形加以表现形式形成独立的视图艺术效果，达到加深印象和形象的目的.。
6.售楼中心宣传效果：展示中心字体与背景墙面色彩一致，不能起到强化视觉效果。建议改成蓝色字体，突出爱琴海国际公馆标示效果。展厅内模型以及展板上的资料摆放，突出情景与细节。
四。销售策略：
1.传统销售模式，既坐销形式。通过的宣传吸引客户电话来访、上门来访，置业顾问应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对，通过专业的讲解促使客户购买。针对投资的客户应引导其进行投资分析，为客户分析投资前景，本区域的发展规划，产品的优势、回报率，消除客户的疑虑，建立信任关系促成最终成交。
2.好邻居模式，通过已购买客户途径促使新客户购房，既老客户每介绍一位新客户购房，既给予老客户已购房款的反点优惠，老客户多介绍则多优惠。
3.买房中奖品，通过宣传买房中大奖的促销活动，吸引客户上门看房并最终促成购买。奖品制定需要能吸引客户眼球，提高其购买欲望）
（五。具体工作实施及要求：
1.市场调查及研究：
1）派出调研人员进行市场调查和问卷访问。
2）调查同类型市场，进行同类项目比较分析。
3）数据汇编整理，分析、撰写市场调查报告。
2.市场定位：
1）项目概况书，由公司提供。
2）产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、商铺等。
3）产品文化定位：产品品质，建筑风格。
4）市场目标定位：客户群定位。
5）价格定位：成本因素，市场因素，环境因素。
3.销售关系准备及建立：
1）销售面积确定
2）按揭银行洽谈
3）选定公司：实施策划思路，表现楼盘卖点。
4）选定宣传媒体
4.售楼资料：
1）售楼书
2）买卖合同
3）价格表
4）销售流程及买房须知
5）买房认购书
6）投资置业指南
7）物业管理六。
销售团队：
对于受聘人员能力要求：限女性，形象气质佳，口齿伶俐，反应迅速，思路清晰；愿意接受挑战，具有出色的沟通，领悟，执行能力，具有亲和力及独立的工作创新意识，团队感强。另外还要有上进心！能吃苦！
地产策划 篇3
一、房地产开发项目前期策划的原则
1. 全局性
在进行前期策划时，策划人员往往要就房地产开发项目的整体定位以及项目细节方面的内容进行抉择，这就需要策划人员具备全局的观念，站在全局的角度来制定项目整体规划方案，并保证该方案有利于项目目标的实现。
2. 综合协调性
由于项目前期策划涉及内容较广，涵盖了项目设计与规划、建筑科技、工程管理到项目市场调研、定位策划到后期推广营销等等内容，因此工作量较为复杂也较为巨大。所以在前期策划时，应当重视各个环节间的协调性与衔接性，并要求策划人员能够综合各方利弊，来优化配置各项资源。
3. 前瞻性
一个房地产开发项目运作周期短则2～3年，长则5年或以上。所以，在进行项目前期策划时，相关人员应当能初步判断未来市场发展的趋势以及整体房地产市场以及市场经济形势有可能会发生的变化，并做好相应的应对策略，以保证房地产项目的稳定性与可持续性。
二、房地产开发项目前期策划的内容
1. 项目可行性分析
项目可行性分析指的是在进行投资决策前，对将要进行的房地产开发项目进行系统的经济分析以及论证的过程。在项目开发前期编制所得的完整、严谨、翔实的项目可行性分析报告将作为决定是否投资该房地产项目的重要依据。一般情况下，项目可行性分析主要是对市场分析（区域市场、宏观市场）、市场预测（市场需求预测、供应预测、价格变动预测）、财务评估（销售利润率、成本利润率、投资周期、净现值等）、风险评估、项目敏感性分析、盈亏平衡分析等内容进行分析，全面评估各种影响因素，并在此基础上科学编制可行性分析报告。在编制报告时，应将一切与项目开发相关的、各类不利因素全部考虑在内，并对其可能产生的不利影响进行合理评估，如若最后所得评估结果显示这个项目具有正常开发条件，且可以获得正常盈利的，则表明该项目具备可行性。即便在今后该项目的实际开发过程中，遇到的各类困难也在事前项目评估风险之内，整体开发项目的经营风险均为可控。
2. 项目研究
项目研究主要分为研究待开发土地以及研究该项目所处市场环境两大块内容。
研究待开发土地指的是对待开发土地的现状以及未来可能发展的方向进行研究与预测。其研究内容主要有：
①土地地理位置以及交通情况。主要是分析待开发土地和城市主体的相对位置关系，以及该地段的交通条件，这对该土地未来的发展潜能有着较大影响。
②项目SWOT分析。对待开发土地的各种机会与威胁、优势与劣势等对项目未来运作产生影响的客观因素进行定性分析。
③板块分析。即待开发地块所处的局部板块（建筑组团）和周围数个主要板块间的联系以及功能间的不同之处。这将与该地块未来发展方向息息相关。
研究该项目所处的市场环境主要包括以下三方面内容：研究市场宏观经济条件、房地产市场情况以及项目竞争态势。第一，市场宏观经济条件包括了当前国家宏观经济运行状况，以及未来国家经济政策走向的预测，力求从中得到一些基本判断结论，方便日后能够站宏观经济的角度来给开发项目运作提供有效的指导。第二，房地产市场情况主要指的是现阶段全国房地产运行情况、当地房地产销售情况、近几年内当地房地产市场的销售价格、数量的变化趋势、当地房地产开发政策环境等方面内容。第三，项目竞争态势研究主要是分析与掌握相邻板块主要房地产开发项目的产品类型、价格情况、推售方式、竞争优势等方面内容。
3. 整体项目定位
首先，应对项目各方面因素进行综合考量，并对当地房地产市场未来两三年的发展趋势进行合理预测，从而根据整合而得的`数据来对整体项目市场定位进行确定，并确保该项目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能够应对可能出现的市场风险。其次，应细分项目定位，对整体项目定位进行细化，包括项目目标客户群定位、项目档次定位、产品定位、价格水平定位以及推广形象定位等方面内容上，以便于整体项目能够有效得到落实，并对后续工作起到一个指导的作用。
4. 项目规划设计
项目规划设计是房地产开发项目前期策划的重要内容，是将相关单位研究所得的项目定位成果体现到项目规划设计方案中的重要环节。首先，进行消费者需求调研。可以采用深入访谈的方式或者随机问卷的方式来对当地消费者开展需求调研工作，以掌握当地目标客户群体对房地产开发产品的喜好、倾向；对新技术、新产品的接受能力；对开发产品设备、档次的期望值、对房地产产品价格接受水平等内容，并将此调研结果作为今后项目工作的参考性依据。其次，进行产品界定。将消费者需求调研结果与开发项目的各种指标参数相结合来进行产品界定。包括房地产开发产品的形式（楼宇布局）、产品特点（所选用的新科技、新产品、建筑特色）、产品规格（户型、面积）等方面内容。
5. 做好销售准备工作
销售准备工作主要包括制定营销策略以及物质准备两方面内容。营销策略工作主要包括制定与执行整体项目的包装、推广；整体项目销售策略的制定；整体项目销售价格区间；项目销售工作的要求、流程以及相关事件安排等。物质准备主要包括销售队伍的建立与培训；售楼处的布置、设计以及建造；销售工具的布置、采购与制作等方面内容。
结语：
1.房地产开发项目策划虽然涉及到的内容复杂，但只要理清其中的脉络，根据项目自身特点，逐一有序地进行编写，就能做出一份好的项目前期策划书，使企业在后续的项目开发中精准决策，增强企业竞争力和创新力；
2.不同的房地产开发项目本身侧重点各异、各地产公司文化也有差异，因
而需要根据实际情况对策划书进行因地制宜的调整和优化；
3.房地产开发是一个持续3-5年的动态过程，在实际操作中，需要对不断变化的形势和环境对前期策划进行及时有效的检查和修正，真正做到动态管理。
参考文献：
[1]袁亚楠.房地产开发项目前期策划相关问题的探讨[J].科技创新与应用，20xx，（24）.
[2]张迪.试述房地产开发项目前期定位策划[J].房地产导刊，20xx，（31）.
地产策划 篇4
20xx年5月14日星期一天气：晴
期待了10个星期的认识实习，终于在第11周开始了。我心里对认识实习时很有期待的，毕竟这是我从上学次要走出校园，走进社会了，而且是要企业，真正的与我将来要从事的工作来正面的接触。
要能从认识实习中有价值的东西，认识实习的工作是的，的认识实习天的任务认识实习的实习大纲的认识实习的日程安排。做一切事要有章法的，的老师周家娟老师给开了个会，主要实习大纲和实习的日程安排。认识实习能够对专业的认识，并且为以后的学习现场实践的感性认识。这周的实习日程安排蛮紧凑的：在接下来的4天内要参观彩石山庄，港澳花园，国科高尔夫别墅，齐鲁水郡温泉花园，这些比的住宅小区。
明天就要去彩石山庄了，要好好的一下，先对小区有，带着问题去实习时的方法。
20xx年5月15日星期二天气：晴
5月15日是正式去企业实习的日子，去的是彩石山庄。彩石山庄的项目经理和主管热情的接待了。先是给介绍了彩石山庄的情况。
彩石山庄位于济南市东部城彩石镇，基地北至经十东路，南临旅游路，属于东部城生活区，是东绕城高速公路之外，最早启动的综合性小区，包括商业、住宅、配套设施等开发建设内容。基地现状用途为山荒地，环境条件优越，植被，基地内的零星建筑都可拆除。
不管网上怎么评价，彩石山庄的经理和主管怎么对彩石山庄赞美，你不去看你是不看到他的真的得美的。听完经理和主管的讲解，带着山庄，参观美丽的山庄。山庄给我的个感觉大，这里面积好大啊，这可是2500亩啊！！！我彩石山庄最大的优势环境优美，彩石山庄住宅产品定位为“低密度、高品质、中价位的生态型社区”。她以优美的自然环境、园林风光为鲜明，是以多层花园洋房和低层双拼及联排住宅为主体的大型山水园林住区，总建筑面积180万平方米，容积率仅为1.0。
不过，有的问题要询问的：
1.离市区较远，考虑到交通问题。住在彩石山庄的住户都会有私家车，从成度上可以解决路程远的问题，在交通费一笔不小的开支。k301公交车将在社小学的地方设立站牌，从另一考虑，公交公司自身的利益，样容纳2万人的社区建成之后，肯定会公交车的，一社区居民，另一获取利益。不过我彩石山庄能够安排小区巴士，肯定能够的居民，而且小一笔收入。
2.听说小区是节能型小区，那么是怎样做的呢？原来小的是太阳能路灯，而且墙体加了保温隔热层，有助于房子的保温隔热的功能。小区还尽量山上的绿化植被，可以改良生态环境。
3.关于车位的问题。大多住户有车，车位问题肯定是住户最的问题。原来小区每家都会有车位(这是要出售的)，小区还有临时车位，供住户临时停车。
4.物业管理的问题。当小区居民都入住拉，那么物业管理该怎么办呢？物业管理这一块在开发商策划时就定下了，便于以后物业管理的性，在项目建设时期物业管理公司也会亲临现场，，在社区居民未之前就把物业管理公司。当居民成了业主委员会后，到底用物业公司另请的公司，决策权在业主委员会手里。
大家还提问了的问题，钟经理和潘主管了耐心的解答。过的很快，到了该离开的时候了。这次实习，是次，却学到了的东西，以前东西在心中很模糊，离得那么远，现在它们越来越清晰了。希望明天会能学到更多的东西。
20xx年5月16日星期三天气：晴
5月16日是实习的天，的目的地是港澳花园。
的赵春城学长也一直里实习和帮忙，他对这里，的实习，感到亲切。
先是在现场人员的带领下参观了港澳花园的施工现场。刚刚开始建设不久，仅仅是看到了大大的基坑和地下室。不过是次看到现场的施工，有的不明白的地方。
这里有在参观的过程中提到的问题和学到的知识。
1.港澳花园引领的是尊贵的享受。它的户型140㎡的精英户型，180㎡名流户型，280㎡尊尚户型，十余种创新户型以供选择。并非只是简单将港澳风情表面化，港澳花园力求将房子打"静静饮杯下午茶"的温馨闲适所在，营造高贵、自然、优雅的国际化生活，为懂得生活的人们舒适的居住和交流场所。
2.港澳花园是小高层为钢混剪力墙构架结构，多层为砖混结构；地面铺防滑瓷砖、墙面贴瓷砖到顶；外墙高级面砖、局部用石材；内墙高级涂料；品牌电梯；防火防盗安全门、铜质防盗安全门；喷涂铝合金中空玻璃窗；卫生间地面铺防滑瓷砖、墙面贴瓷砖到顶，洗手盆、淋浴器、坐便器安装到位；厨房地面铺防滑瓷砖、墙面贴瓷砖到顶。
3.在小西侧，已小区，那个小地势要比港澳花园的高，就要做防土坡，这方土坡上有的塑料管，原来这是排出土壤中的水的，防止水对防土坡的侵蚀。
4.在基坑里，有连着两个不规则的坑，这是啊？是蓄水的么？事实上它是电梯井，在楼房是要先留。
5.还到港澳花园的建筑布局
参观完施工工地，港澳花园的孟总给做了一场报告。报告的内容老生常谈，许多的内容并课本上能学的到的，孟总多年来在工作的中的经验。他给介绍了房地产行业，房地产的性质和开发房地产的流程。
一.房地产行业
1、开发房地产行业的：
(1)买地——规划设计——外部建设——销售——物业管理。是传统的，现在大部分开发公司。
(2)仅仅是买地、规划但不建设。
(3)主要指旧楼的改造。
(4)用地规划、销售规划。
(5)土地一级市场整理，一级市场主要是由控制的市场。
，孟总还非常的就业，想让在就业前能够充分的房地产行业，企业后对企业的发展有的帮助。
二.房地产企业的性质
(1)资金的竞争性
房地产企业的一大特点在各个阶段资金到位，才能项目的实施。举个例子山东的房地产企业总共有530多家，但能做的100多家，做得比的有40、50家，而真正比价的30家。
(2)房地产的文化性地区审美情趣
(3)政策性最新出台了13项政策对方房地产市场调控。
(4)垄断性
房地产企业的垄断性主要在土地的不可再生性(或者说稀缺性)，土地一旦被占用是不可复制的。
(5)组织的社会性
在社会众多的行业中，与房地产行业的行业就有40多个，房产行业的社会行业力是的，的社会性，其管理采用的是多重环节管理。
三、房地产开发的流程
(1)购买土地
(2)对土地用地策划
(3)分析社区配套设施，主要是根据用地面积决定的。
(4)根据上述条件，土地用地规划方案设计
(5)施工图设计
(6)营销策划
(7)物业管理
在最后还了问题。
1.关于在南部的山上有电视塔，对居民的健康有。
在做项目时，请专家对该塔的辐射了测试，其辐射仅仅是手机的`之一，对居民的身体健康没有。
2.到要求大户型楼盘都要带比例的小户型，但港澳花园没有。
主要是港澳花园拿到这块地的是在政策出台之前，就不会受政策的制约，但以后要按比例来附带小户型的。
总是过的很快，在不知不觉中的实习时到了，带着一份的满满的收获，踏上了归程。
20xx年5月17日星期四天气：晴
实习快要尾声了，是实习的倒数天。要去国科高尔夫温泉别墅。国科高尔夫温泉别墅的人力部张经理热情的接待了。
张经理先带着参观了国科的别墅区，并向介绍了国科的情况。国科国际高尔夫别墅总占地面积1500亩，将建设600余栋别墅。目前一、二期共400栋别墅建成，共占地880亩，以道路和水系自然划分成春、夏、秋、冬、琴、棋、书、画八个园区，了27种经典户型。每一期工程的环境设计都以水系为主体，水体布置内容丰富的景观及游玩项目，使它别墅区可游可赏的公共休闲绿地。，在每个团中也建设了小型的休闲、观赏空间，尺度上较之中心绿地更为亲切，营造意义上的室外起居室。
接着张经理给了互动的会谈，张经理先给谈了谈国科这几年的发展情况，发展的方向。现在国科主营会议招待，因为国科的商务会所是一家五星级的酒店，还有高尔夫赛事，国科国际高尔夫球场占地1300亩，由美国GRADE高尔夫设计公司设计，为18洞72杆国际标准球场。可举行PGA锦标赛和其它大型高尔夫国际赛事，是济南目前唯一的标准高尔夫球场。同学问了关于在房地产公司应注意的问题，张经理耐心的给的讲解，并且对的期望，欢迎能到国科来工作。
接着又参观了国科的温泉，它有的名字--玉汤温泉，给人亲切的感觉。后，里边真的好漂亮啊，里面种着南方的植物，再加上暖暖的温度，给人南方的感觉。而且里面有的温泉池，它们有着很文雅的名字，让人在里面泡温泉也感到文化的气息。
最后吃完午饭后来到了国科高尔夫训练场，在那里看到的很美的高尔夫球场。在那里休息了一会，就踏上了回去的路。
这次实习的收获，也长了的知识，总之，这次实习是很的。
20xx年5月18日星期五 天气：晴
本来是要去“齐鲁水郡温泉”的，种种的原因，去了。先是好好的静静的回顾这几天的实习的收获。这几天去了三个地方，在那些地方看到，学到了，值得总结的地方的。在一起谈谈这几天的感受，收获，并且开始的总结。
5月14日星期一 晴
下午2点半，04级工程管理专业的全体同学在理综409举行实习前的动员大会，本来在会前大家还对这次实习抱有疑问，为专业比系里其它几个专业用的多？当周老师讲完这次实习在以后工作中的性时大家才豁然开朗，现在企业对从业人员的实践经验很看重，而大学生在毕业初期缺少的正是实践经验，这次实习正能弥补这的不足。而且听周老师说几个实习对这次实习都视，港澳花园的老总更是要给大家讲解，这都令对这次实习充满希望。当然，在大家热情高涨的，周老师和两位学长也不忘给大家讲授实习的细节要求，是安全，毕竟安全嘛！
这次动员大会，大家都对今后几天的实习，也充满信心，我相信大家会和我一样，好好把握周老师为争取到的宝贵的实习机会，为今后的工作奠定坚实的基础！
5月15日星期二 晴
下午，原计划来到位于学校三钟车程的经十东路的彩石山庄(后来才知道，美丽的名字还有一段美丽的传说呢！)周老师的面子真大，山庄的销售经理和销售主管在百忙之中抽出宝贵的为仔细的讲解，从整个楼盘的地理位置、建筑布局、占地面积、配套设施等几个为讲解；听得都很，不时地用笔在笔记本上记录着，从大家的眼神中，我可以看到大家对销售主管丰富的专业知识和的口才所折服。当然，也不回视弱，“听说楼盘了‘人居环境金牌建设试点项目’，它评价的标准是？”“听说楼盘设计的容积密度仅为1.0，而绿化率60%，建筑密度才20%，可预计的售价多层才4000元平方，比许多房子还要便宜。还能盈利吗？”“的建筑节能采用了哪些措施呢？”“的主流户型是多少面积呢？”甚至连“每平方米土地的成本是多少？”内部的问题都问了，而的销售经理和销售主管都为耐心地一一解答。
在对楼盘了之后，又驱车整个山庄转了一下，山庄还没有施工阶段，但售楼主管声情并茂的讲解依然有置身于山护林境交相辉映，山环水抱藏风纳气的感觉。
今晚会有雷阵雨，在下午四点左右就离开了彩石山庄，下午的实习参观短短的三个小时，但学习参观的个楼盘，在来之前都了精心的，我昨天晚上查了多小时的资料，的收获的，我也期待明天对港澳花园的实习，听说的孟总的学长呢！就写到这里吧，一会儿还要看看关于港澳花园的资料，为明天做。
5月16日星期三 多云
港澳花园，听起来令人向往的名字，计划上午来到了位于山东经济学院对面的港澳花园，这是参观的个施工阶段的楼盘，高高的塔吊，轰鸣的打夯机，忙碌的工人，这些构成了施工现场热火朝天的场面，对方对视，几位工程监理带着沿着工地转了一圈，让亲身感受到了施工现场的忙碌。港澳花园的建筑面积为72000平方米，地上面积为57000多平方米，地下面积为14000多平方米，定位为高档社区，它的容积率很低，仅为1.55，以六层的多层建筑和11层的小高层为主，还有一部分连排别墅。
投资商的孟总是的校友，他特地从百忙之中抽出宝贵的为现场作报告，孟总从房地产的概念、房地产企业的性质和特点房地产未来的走势和地位等几个讲述他的观点，我从中到原来一栋住宅的建成需要购买土地、规划、用地策划、建筑设计、施工设计、营销策划和物业管理等几个，房地产我国的支柱产业，它可以就业还可以人们的生活，房地产在未来20年内将平稳发展。当然，的师兄，孟总也不忘给这些即将走向工作岗位的师弟师妹们忠告，珍惜周老师为的宝贵实习机会，多社会实践经验，为以后的就业作好。
关系，孟总的报告只了多小时，我的收获却，学到了书本课堂上学的东西。明天一整天将前往位于齐河的国科高尔夫球别墅，希望能有不同的收获。
5月17日星期四 晴
国科高尔夫别墅，这次实习最后项目(这是事后才知道的)，它了本次实习项目的几个：建筑面积最大，由将近20xx多亩；容积率最低，仅为0.9；投资最多，据说现在的次项目投入了近60个亿了，还有如济南最大的别墅区、济南唯一的标准十八洞高尔夫球场等等。当中还有人没有见过高尔夫球场的，我也只是见过一次不标准的高尔夫球场的而已，将近四钟的车程大家并没有感到疲倦，反而兴高彩烈，有说有笑的，王健还为大家献上一首《考研之歌》，大巴带着的欢声笑语来到了位于齐河的国科高尔夫球别墅，在下车前周老师嘱咐国科的销售情况很理想，让在一会儿的座谈时提问不要太尖锐了。“这么好的房子，价格也，每平米才4000元左右，是原因的销售不理想呢？难道只是因为周老师说的因为有化工厂的污染在附近吗？”带着这些疑问，我国科人力资源部的张总经理参观了国科的次的别墅，正如我事先查阅的资料一样，他把前两期的别墅分为春、夏、秋、冬、琴、棋、书、画八个主题，别墅建得很漂亮，广告词作的也很精彩，“别人泡完温泉回家，我回家泡温泉”多么惬意的生活，可是这么好的别墅却没有几栋入住，十户里只住了两户左右，没住人的别墅花园里的草长到了半米多高，有些荒凉，好多同学的眼里流露出惋惜的目光，随后张总的报告和下午参观高尔夫球练习场地时我一直“心不在焉”，考虑这里销售不理想的问题，课本上的学到的知识分析，除了那个化工园会有，可是也不至于这么大啊？据说北京国科在北京做的项目非常，每套售价了1000万币，可见也项目规划的问题。是原因呢？我想消费理念的问题，山东人还很习惯把家安在离市区那么远的地方，毕竟这里快到德州了，大家宁愿区买一栋小的房子，把这里当作假日休闲的场所不错的，这里的五星级会议中心的效益不错的，每天租金高达4800元的别墅生意也不错的。
三天的实习结束了，真的很感谢周老师的精细安排，三个楼盘各有，每个楼盘的人都在百忙之中抽出宝贵的给讲解，使受益匪浅，实习结束了，但我学习的道路却没有结束，我将要找工作前的这一段尽量多学习东西，为在今年秋天找工作时竞争力！
5月18日星期五 晴
没有安排实习任务，上午没有电，决定每个组员整理三天来搜集的资料，日记，我昨天晚上把日记了，上午整理了一下这几天记的笔记。
下午两点半，在地下餐厅了谈论，每个人把这几天的收获拿，，最后定下来组分别从房地产的选址、周边环境、客户定位、户型和营销方案等五个分析，而我的客户定位的部分。将周六的一整天来个人的实习报告，在周日上午答辩之前再一次，为下午的答辩作最后的。
好了，就写这么多了，我要好好明天的实习报告了，加油吧！
地产策划 篇5
20xx年是中国房地产行业的一个转折点，房地产市场从卖方市场转入买方市场，受世界金融危机影响和上半年国家宏观调控政策影响，市场急剧萎缩，出现严重持币观望情绪。我们在公司领导的正确指挥下；在营销部经理积极的带领下。营销部克服种种困难，把握市场机遇。达到了在整个集团公司完成指标百分比第二、营销费用控制最好，宜宾本地销售份额占有率最高，的可喜成绩。
作为宜宾鲁能营销部一员，在今年激烈的市场博弈中;在我们一次次市场调研、预测、目标客户的分析、把握，以及制定出阶段性目标和相应的工作计划并严格执行中;在一次次部门沟通协调，思想碰撞中;在领导不断委以重任，充分信任并实时的培养指教下；在全部门畅通沟通，积极配合下。担任推广管理工作岗位的我，收益颇多，也成长不少。同时我也很荣幸能在鲁能公司任职，得到锻炼和提高的同时也在实践工作中成长展示了自己。现对08年全年工作总结如下：
首先在推广主线上，08年我们一共有3条推广主线：
1、以上半年为主的林中漫步的蓄客、强销、持销的推广;
2、从年中开始的鑫空间项目的蓄客、强销的推广；
3、贯穿全年的一个山水绿城大盘品质、区域生态、提高品牌美誉度和忠诚度品牌推广。
其次在媒体资源整合上，我们现有媒体一共有：
1、大众媒体报媒，以新三江周刊、日报、晚报为主。再充分考虑宜宾本地阅读习惯和考察了各报媒影响力和投放量后，我们采取了增加新三江投放量，适量减少日报、晚报投放量。在具体实施过程中我们采取软硬结合，即给客户强势的视觉冲击，又注重引导其消费观念。
2、大众媒体电视广告，电视广告以宜宾电视台为主，也做到项目线和品牌线相结合，即时更新电视广告内容，突出当时我公司推广重点，另外在调查发现潜在郊县客户量巨大后，我部从8月开始在各大郊县投放了县有线电视广告，即时把我公司产品信息、销售信息传达到郊县市场。
3、网路网站，08年我公司产品小户型居多，客户群趋向年轻一代，所以我部投放了以零距离网络、泡菜坛网络、宜宾新闻网、三江房产网等本地网络媒体。即时发布我公司各重大节点信息，销售信息等。另外08年我部重新规划了我公司网站，让公司有一个独立的全面的网站。
4、户外媒体，户外媒体据客户来电来访分析为最有效的媒体，所以08年我部对户外媒体投放进行统一规划，对一些位置不好，可视效果不佳的户外广告予以终止，新增加了戎州桥，郊县户外。另外在项目内户外也进行了规划，开通了山水庭院高炮、外江路4个灯箱广告光亮效果；新增加了财富广场2个户外广告；统一规划了项目内所有灯箱道旗广告，预计09年年初能执行。最后在全年户外布点基础上，我部即时更换户外信息，定期检查户外效果，力保户外发布即时有效。
5、其他媒体，08年我部针对直接目标客户，进行了以大企业团购为单位的巡展，走访，以郊县目标客户为主的DM单直邮，郊县巡展。
再次在活动方面，1月成功举办了“倾城七年，一路有您”山水绿城幸福大家庭春节晚会，巩固了鲁能品牌形象，2月林中漫步样板房开放活动，4月林中漫步休闲长廊开放、林中漫步开盘活动，5月份宜宾房产文化节活动，6月鑫空间样板房开放既魅力香港游活动，7月山水绿城运动嘉年华活动开幕，8月份鑫空间看盘活动，10财富中心开工仪式、宜宾住博会。活动营销一是维护老客户关系，提升品牌美誉度，提高口碑宣传。还有配合销售，各客户一种尊贵感，荣誉感，提高成交率。
另外在销售物料道具放方面，
1、先后2次对销售中心在费用不足的情况下进行了装饰调整，
2、先后配合协调了林中漫步和鑫空间样板房装修工作，并顺利按时的完成任务。
3、规划定做了鑫空间的景观沙盘模型，并能充分体现鑫空间优势。
4、按时制作了林中漫步、鑫空间项目的楼书、户型单页等销售物料，给销售现场密切配合，强有力的支持。
5、其他一些销售现场修补，布置工作都在得到通知或发现后迅速完成。
最后在和集团公司汇报、部门间合作和团队工作协调工作方面。每月按时准确的汇报了报集团公司营销费用计划等各项集团公司要求提交的.资料，做到营销费用控制良好，汇报准确。在部门合作方面积极配合工程部开工竣工典礼活动的举行，协调样板房装修事宜等。在更换营销策划代理公司后，我们积极主动的和新推广公司交流畅谈，提供项目以前的推广思路，方法资料。尽量让新策划公司尽快上手，同时也协调销售代理公司、策划代理公司等组织会议沟通，让推广和销售结合。
回顾08年全年工作，我们取得部分成绩的同时自己也提高不少。通过对以往工作总结，也发现很多缺点和不足，09年我应从一下几点入手工作：
1、 加强市场调研工作，特别是来点来访客户分析，正确把握目标客户群体的特征、喜好、开展有针对性的推广渠道、推广思路，和诉求点。
2、 加强媒体效果评估工作，以此来指导我们09年营销费用在各媒体渠道投放比例，并随时指导调整我们的推广策略，做到营销费用效果最大化。
3、 在推广节奏上，结合房市相关政策、本地消费习惯和我们相应节点进行节奏性推广，做到市场好或我们有重大节点时能强势推广，火爆销售。
4、 在媒体渠道方面，争取发觉利用一些更直接针对目标客群的特殊媒体，一来可以节约营销费用，二来效果显著。
5、 完善户外布点，做到以项目所在地、老城区等人流集中地区为中心，各郊县进城入口包围的布点格局，严格挑选户外位置，做到在人流集中地能多次强制曝光，各区域都能兼顾的户外布点。
6、 活动方面除要认真完成固定的几个大活动（如房交会、开盘等）外，还应充分利用我公司老客户资源，针对老客做活动，提高品牌美誉度、忠诚度，充分发挥老客户口碑宣传效果。
7、 在团队合作方面，加强各代理公司之间的沟通，做到销售与推广结合，相互配合，积极引导一种健康快乐的团队氛围。
09年是个崭新的开始，我们应继续努力学习提高，在认真工作的同时不断成长，争取在09年工作中取得更好的成绩。
地产策划 篇6
为达到更佳的宣传效果和更广泛的认知，本次活动拟将晚会分为两部分：晚会部分和酒会部分，并通过一些活动和环节将两部分有机地结合起来。
一、晚会内容：
晚会以突出家的氛围和格调为主，诠释中秋的内涵和底蕴，弘扬中国传统文化，触发所有与会者的共鸣，并使其能以最快和最自然的方式融入到本次晚会当中，使所有与会者真正体会到家的温馨情怀。
晚会进行当中由xx集团相关领导为xx地产第1000位业主授予xx荣誉员工称号(注：具体数字可根据开发商具体情况定，既可以是整数位，也可以是第815位、第918位等与中秋有关联的数字位)。
二、现场互动环节：
1、现场制作月饼
由聘请的厨师现场演示月饼的制作工艺和流程，由互动业主现场实地操作，并将制作好的月饼送与他最想送的人品尝。
该环节主要突出家庭的一种温馨氛围，尤其是那些整日奔波劳碌的业主，他们很难帮助家里做什么，以这种方式表达他们的歉意，可以更深刻的让他们体会到操持一个家的不易。
2、现场征集有关中秋的诗词歌赋
由主持人向现场观众征集有关中秋的各种形式作品(例如：歌曲、诗词等)送与他们想送的人，赠送形式既可以是现场献歌，也可以当场挥毫泼墨，也可以吟诵给他们的亲人听(看)。
该环节主要考虑在各种形式的有关中秋的作品中大多以中秋寄情来抒发一种对家和亲人的思念之情，其目的是可以更加强化家的感觉和氛围，体现以诗咏情、以词吟情、以歌颂情的一种格调。
3、月饼的味道 家的味道
由主持人邀请现场观众上台品尝月饼，月饼分为酸、甜、苦及特殊月饼几种。吃到酸的观众需现场说出他(她)在家庭生活中一件让他(她)感到心酸的事;吃到甜的观众需现场说出他(她)在家庭生活中一件感到最为甜蜜的事;吃到苦的观众需现场说出他(她)在家庭生活中一件(段)感到最为痛苦的事(历程);吃到特殊月饼的观众可当场获得开发商现金或物质的奖励。
本环节主要是让参与者能够和与会者去分享他们生活当中的各种滋味，进而达到共鸣!
4、 词语置换
由主持人邀请现场观众上台朗读一篇文章，将文章中的“中秋”置换成“xx”，将“xx”置换成“中秋”。无错误的参与者将得到开发商的现金或物质奖励，读错者将受到一定的惩罚。
本环节以娱乐为主，同时起到宣传公司品牌形象的目的。
酒会以推广和宣传为主，播放一些轻柔的背景音乐，同时设置部分“望月”茶座，会场设置业务洽谈区、品茗区、月饼制作演示区、餐饮区等。其中休闲娱乐区拟邀请木偶戏团、小型民乐演奏等现场助兴作为酒会的一个亮点推出。
三、关于本次晚会节目的`一些设想
晚会是以各种节目的形式来烘托中秋的节日气氛，同时为体现开发商的形象，所以应体现出家庭生活的温馨、浪漫，而此处的家庭应理解为广义的家庭，它既指每个人的小家，也涵盖着xx名城这个大家庭，因此所有节目应围绕这个主题展开，所有节目也应为这个主题服务。
晚会应包含演艺团体的节目、xx企业员工节目、互动节目及xx企业领导致词或颁奖等几个部分。
演出团体的节目应以格调高雅的民族类节目为主，可以包括一些民乐演奏、体现中秋节日气氛的民歌等，同时可以考虑邀请一些专业的播音人员来现场吟诵一些反映中秋的诗词，考虑到各年龄段业主的需求，可适当增加一些流行时尚的元素，但该部分只能属于陪衬和渲染气氛，不应喧宾夺主。为实现宣传xx品牌的目的，拟采用模特现场走秀的形式来展示，模特可以穿上印有xx集团开发的各个楼盘标识和形象的文化衫进行现场展示，以达到最佳的宣传效果。模特既可以邀请专业模特，也可以考虑使用企业自己的员工来展示。
xx企业所出的节目应体现出企业的风采、员工的风貌，同时所选节目应突出xx集团与业主是“一家人”和处处都是为业主考虑的一种人文关怀。
xx企业领导致词或颁奖是体现本次活动目的的一个重要载体，其作用是强化本次活动的意义和作用，同时也通过致词表达xx人对所有业主和潜业主的祝福和感谢。
本次晚会的一个目的是希望现有业主介绍其周边亲戚或朋友来购买，但如果去过份渲染这一目的势必会起到适得其反的作用。我公司认为最佳的办法是只在主持词中体现这一目的，然后通过本次晚会的举办能让与会观众能切实感到该企业的独到之处，只有让业主能深深感受到该企业和该楼盘的好，才能真正触发他们的宣传意识，使这种宣传和介绍由一种被动行为变成一种主动行为，将这一目的由宣传变为无形，也就是“此处无声胜有声”，其效果才能达到最佳。
地产策划 篇7
一、引言
近几年我国城乡建筑发展十分迅速，房屋建设规模日益扩大，建筑节能的问题成为了我国可持续发展道路上急需解决的首要问题之一。《绿色建筑评价标准》确定了与绿色建筑相关的一系列标准，它的普遍推行必将对现有的房地产开发各个环节带来一定的冲击。
二、绿色建筑背景下房地产营销策划分析
我国房地产市场竞争的日趋激烈，房地产业的发展也越来越趋向理性化；与此同时，过去那种简单的楼市买卖观念已经不适应时代的需要；房地产市场营销模式也发生了变革，继而营销策划也随之调整。房地产营销策划的内容主要由三部分构成：项目判断、概念设计和广告媒体代理。
1.项目判断阶段
伴随着绿色开发标准的建立，可以预见房地产开发市场的准入门槛将会在现有基础上进一步提升，至于提升多大的幅度将首先取决于社会的整体经济发展水平。对于房地产的策划人员来说，在项目判断这一阶段对开发成本的预见性就显得尤为重要了，并在此基础上寻求市场定位。一方面，绿色建筑强调无污染。这必然对建材、建筑工艺、设计方案等的选择提出了更高的要求，所以使得绿色建筑的开发承载的责任与义务增多，成本相应提高。在项目开发阶段，必须要给予足够的重视；其次，绿色建筑又具有地域性特征，使得开发成本进一步增加。因此这一阶段直接影响着开发商的投资决策，决定着整个项目的成败。开发商应该在分析市场需求的同时，考虑社会效益，而且要更多的关注社会效益，不单单是为了一己私利。那么对社会效益的关注应该成为项目判断环节的一个基本准则。
2.概念设计阶段
概念设计是指运用崭新的设计理念将项目的最大价值诱发出来。对于概念设计来说，一方面，《绿色建筑评价标准》建立了一套完整的评价体系，能够为全行业提供一个协调行动的模板，加强对环境重要性的认同，引导开发商按统一标准去进行绿色开发。另一方面，这一标准不仅针对开发商，还面向消费者（业主）。这样就避免开发商鼓吹自己的产品蒙蔽消费者，完全做到了公开。同时在概念设计中，人们对于绿色的相关概念设计也更加清晰。随着消费者和开发商对绿色建筑的认同，将进一步促进绿色建筑的发展，而深化中的绿色建筑反过来又会给绿色建筑的.标准化发展开辟道路。
3.广告媒体代理阶段
广告是联系开发商和消费者的桥梁，广告创意的成功与否直接关系着项目与消费者沟通的有效性。目前我国节能建筑市场不是很景气，其中部分原因是消费者建筑节能意识薄弱。业主对节能效益认识不够，不愿花费较高成本购买节能住宅，节能市场上缺乏需求动力，导致开发商做节能成本风险增大，从而形成节能消费市场恶性循环，给建筑节能发展带来了一定的阻碍。因此在大力发展节能产业和节能技术同时也要提高大众节能意识，合理引导消费者消费观，必须在广告与媒体代理阶段以恰如其分的方式让社会公众所深度认知，并进而建立广泛的社会认同。这就要求其完全有别于以往房地产市场广告策划中众多卖点的包装和修饰。它的公益性、开放性必须要在这一环节中给予充分的重视，加大力度宣传绿色节能建筑意识，加快绿色建筑的新技术、新产品和管理经验的推广。广告策划中市场推广的众多策略同样适用于绿色项目的推广，关键是要注意市场的创新，同时聚焦于如何引导消费者。进而推动绿色建筑差异化发展，并在产品实践中不断完善绿色建筑的开发结构，以适应更多建筑类型、更多社会人群的的使用需求，以规避国家强制规范导致千城一面的城市格局。
三、结论
高速城镇化和能源危机要求房地产业逐渐向低能耗发展模式的转变，在这一转变进程中，房地产营销策划也呈现了一系列规律和特征，在了解熟悉、运用上述规律的基础上，重视房地产营销策划中项目判断阶段的市场定位，做好概念设计阶段的信息整合，完成广告与媒体代理阶段的调整，对推动绿色建筑的顺利施行将起到积极的推进作用。
地产策划 篇8
一、概论
1.1序言
1.2研究目的
1.3研究方法
l详尽的资料搜集及分析工作
l入户问卷调查
l现场访问
1.4主要论和建议
二、广州市住宅市场概况
摘要：广州市区域概况
1、总面积、市区面积、占全市面积%
2、家庭总户数、户均人口
3、近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括
4、近年广州住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点
2.1广州经济发展概况
2.11经济发展速度(gdp分析、第三产业分析)
2.12金融业与房地产消费市场
2.13居民生活水平与住宅消费
2.2广州住宅市场特点
住宅成交量、付款方式、买家特点分析
2.3广州住宅市场的发展趋势
2.31政府政策
2.32金融上消费贷款额
2.33广州住宅发展趋势
2.34阻力因素
三、项目区域市场概况
3.1整体供应与成交分析
3.11市场发展概述--海珠区住宅供应与成交情况
3.12市场交投活跃原因
3.13规模效应及价格档次
3.2市场活跃区域
3.21市场活跃区域的分布及特点
3.22活跃区域的价格走势及档次变化
3.3多层、高层市场特点
3.31多层住宅近年供应、成交特点
3.32高层住宅近年成交增长与供应情况
3.33多层住宅与高层住宅的供应与成交比较
3.4成交主要特点
3.4.1成交价格密集区域
3.4.2买家分析
l私人购买vs集团购买
l本地人买家vs外地人买家
l本市买家：海珠区vs其他旧城区
l成交单元面积
l买家年龄
l成交总额，买家承受能力
四、项目区位特性分析
摘要--1、项目地块在城市发展中的`地位
a、项目地块位置分析
b、未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析
2、树木地块所属区域特点
a、区域人口分析
b、区域基础设施及交通条件分析
c、区域新发展区分析
d、区域住宅开发的特点分析
3、项目地块的地点特征
a、项目地点及周边社区、生活配套分析
b、项目地块周边交通条件分析
c、项目周边区域开发分析
d、项目地块的开发条件及开发特点
4、项目地块的用地特征
a、项目地块用地规模
b、项目地块用地形状
c、项目地块绿化基础分析
d、项目地块内高差分析
e、项目地块道路、用水、用电基础分析
4.1项目地块在城市发展中的地位
4.1.1项目地块于城市中的区位分析
4.1.2未来城市的主要发展方向
4.1.3城市的具体发展过程对项目发展的影响
4.2项目地块所属区域的特征
4.2.1项目区域的人口状况
(常住人口、占市区常住总人口%，常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目地块附近居住的常住人口、家庭户数)
4.2.2项目区域城市发展概况
(城市功能发展情况、基础设施和生活配套设施情况分析、交通条件等城市建设发展情况)
4.2.3区域内竞争性地区的发展条件比较
(位置、用地规模、规划人口、规划发展目标、交通条件、建设情况等条件比较)
4.3项目地块的地点特征
(位置、周边基本居民生活服务设施配套、公交、道路规划情况)
4.4项目地块的用地特征
4.4.1项目地块规模
4.4.2项目地块用地形状分析
4.4.3项目地块绿化基础
4.4.4需地块高差分析
4.4.5项目用地现有污染情况
4.4.6项目地块道路、用水、用电基础
项目附近竞争性住宅看法物业发展状况
概要：
a.项目附近同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建面积、住宅单元总量、现有供应量
分析;
b.同类楼盘特点;
c.预计未来无年区域住宅供应总量、单元套数、已开发物业的后续供应量;
d.周边主要竞争对手占地面积、总建面积、住宅面积、套数;
e.区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率、成交交量最大的单元面积;
f.区域同类楼盘现时价格幅度
g.未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况;
5.1项目附近同类楼盘开发物业供应情况
调查范围：
楼盘规模：
调查时间：
5.1.1已开发楼盘供应状况
5.1.2项目周边地块的开发动态及未来供应量分析
5.2项目附近同类楼盘开发状况
5.2.1售价与销售率分析
(附近楼盘推出销售状况及原因分析
5.2.2销售与卖点
5.3项目附近同类楼盘户型面积分析
5.4项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点
5.5小
五、市场调研论及发展建议
6.1市场调研论
(住宅市场环境、区域供求及吸纳特点、项目竞争优劣分析)
6.2项目发展建议
(策略、目标客户、目标客户特征、具体建议--)
6.2.1已购房者的需求特点详细调查
6.2.2潜在购房者的需求特点详细调查
附：1、广州市大型建设项目表
2、1998年广州市重点城建上马项目
3、区域人口变动情况
4、附近区域住宅市场概况
6.2.3附近楼盘集中区域分析
地产策划 篇9
一、活动目的：
制造轰动效应，引起关注，将买房者聚集到售楼现场，营造热烈的购房氛围。
二、活动手法：
线上线下，双管齐下;线上为主，线下为辅。
三、活动时间：
线上推广时间：20xx年11月20日至20xx年12月20日
线下推广时间：20xx年12月25日至20xx年12月26日(圣诞节，周末)
四、活动地点：
线上推广：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、网易房产
线下推广：XX售楼部五、活动方式：
1、线上推广：
1)创意思路：想要以较低的投入制造轰动效应，引起关注，可以制造事件，或利用
近期热点事件进行炒作，如果做得好最好能形成一个新闻事件，引起其他媒体的关注和免费报道。但利用热点事件应注意不要给自己造成负面影响。近期大众较关注的事件有：通货膨胀加剧、农产品大幅涨价、房地产调控手段接力出台、暴力拆迁、QQ与360之争、中日钓鱼岛之争、俄日南千岛群岛之争、APEC会议、人口普查等。与搜房网联合，制造事件，同时在相关房产网站、门户网站、网络论坛上进行软文传播，将网友引入搜房网参与调查、投票或发表观点，并以此为依据获得参与下线超级现金大奖活动的资格。
2)方案一：粮油涨价揪人心，XX楼盘派现金。先介绍农产品涨价给居民生活带来
的影响，介绍网友对农产品的支招，比如菜奴攻略、买菜36计等。然后要求参与者填写资料(资料填写表里植入对楼盘的介绍，如XX楼盘的价格是XX元/平米您是否知道?让参与者选择)，参与调查、投票。完成任务者可以获得幸运号码一个，凭此号码和登记的身份证资料，可以到场参与抽奖，中奖率xx0%，直接是现金奖励，最高奖金相关于一个家庭5年的买菜费用50000元。
3)方案二：我出钱，你出主意，解决3Q之争。针对目前网络上吵得不可开交的
QQ和360之争，已严重影响到市场秩序及用户利益，为寻求解决办法，参与者先登记个人资料，然后可以发表3Q之争的危害，可以站在腾讯、360、用户、政府、行业协会等的角度提出可行性解决办法，以及未来怎样防止此类恶性竞争事件。其发表的观点支持率达到一定百分比或者排名在前300名，将获得参加线下超级现金大派送活动资格。奖品为现金，xx0%中奖，奖金最高额度50000元。4)费用预算：线上推广费用预算2万元。
2、线下推广：
1)现金大派送(中奖率xx0%)
A.创意思路：吸引客流最好的'方式就是免费午餐。配合线上宣传，以xx0%中奖率和超级大奖，吸引顾客到场。
B.奖品设置：xx元现金奖若干，50元现金奖200名，xx0元现金奖xx0名，xx00元现金奖，xx名，5万元超级现金大奖1名。
C.活动规则：50元、xx0元、xx00元现金大奖，现场派送现金;5万元现金大奖，签订购房合同后直接从房款内扣除。D.费用预算：8万元。
E.人均费用(含线上推广)：353元。(预计到场300人以上，由于xx元现金奖的冲淡，实际支出会更小)
2)一元拍卖(可选，主要用于没有参加线上活动的顾客);
A.创意思路：根据公司少花钱、多办事的原则，拍卖是个比较好的方式。首先，人都是有好占便宜的思想，对房屋有刚性需求的个人或家庭用户这一特征更是明显。一元起拍，从参与者角度来看，投入小，收获大，吸引力强。而且活动充满趣味性，对现场气氛的营造肯定能起到非常好的效果。而从主办方的角度来看，表面上花了很多钱购买拍品，但事实上由于参拍者相互抬价，最终成交价基本与购买价相当，而批量购买享受团购价后，最终成交价甚至可能高于购买成本。此项基本等于不花钱，办大事。
B.拍卖品设置：拍卖品价格不宜过高，最好控制在200元以内，这样客人参与度会更高。拍卖品应是家庭日常使用较多的，或者有创意的产品。建议：乒乓球拍、网球拍、羽毛球拍、电水壶、加湿器、煮蛋器、剔须刀、健康秤、豆浆机、厨房套刀、瑜珈垫、收纳箱、抱枕、CD盒、汤锅、车载吸尘器等。
C.费用预算：拍品购买成本预计2万元，成交金额预计15000-25000元。最终可能趋于零投入。
3)投飞镖，享优惠(可选，主要用于没有参加线上活动的顾客)
A.创意思路：增加活动的娱乐性和营造活动气氛，同时还可以给客户带来一定的收益。在房屋不打折的情况下，采取对顾客优惠的折衷方式。
B.活动规则：签订认购书后，有3次投镖机会，投中的环数乘以xx0为现金优惠金额，优惠可直接冲抵购房款。
C.费用预算：3万元。
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