地产策划

时间：2024-09-23 11:37:11 策划我要投稿

(实用)地产策划

地产策划篇1

　　房地产企业“甲供材料”的管理和核算问题，一直不是很规范，很长时间都成为了房地产行业的顽疾，不少房地产企业均吃过“苦头”，被主管税务机关处罚过。

(实用)地产策划

　　“甲供材料”制度的实施，对许多房地产企业的发展、成本控制、商品房质量控制、资金监控等方面，取得了显著的成效。但是，很有一部分房地产企业在“甲供材料”的会计核算方面，存在缺陷和问题。

　　一、 “甲供材料”会计核算存在的问题及分析

　　（一）“甲供材料”会计核算的现行做法

　　根据了解，一部分房地产企业“甲供材料”的会计核算程序是：

　　1、购入“甲供材料”时，根据付款凭据及相关的验收手续，计入“原材料”科目；

　　2、 “甲供材料”交付施工单位使用时，根据《材料调拨单》以及施工单位的验收手续，计入“开发成本－－建筑安装工程费用”科目。

　　3、与施工单位办理工程结算时，预算部门将经造价审核机构审核后的'《工程结算书》交与财务部。财务部根据《工程结算书》确认的工程总造价扣除“甲供材料”后进行帐务处理，计入“开发成本”科目。

　　举例说明如下：

　　某房地产企业开发建设电梯公寓10万平方米，建设期1.5年，建筑安装工程预算总造价1.6亿元（其中：甲供材料价值4800万元）。在开发建设过程中，实际购入“甲供材料”4900万元拨付施工单位使用。工程竣工结算经造价审核机构审核后的《工程结算书》交与财务部，《工程结算书》显示，工程结算总造价为1.7亿元（其中：包括甲供材料按照定额基价计算的价值3800万元）。

　　帐务处理为：

　　1、实际购入甲供材料4900万元，款项已全部已支付。

　　借：原材料 4900万元

　　贷：银行存款 4900 万元

　　2、甲供材料拨付施工单位

　　借：开发成本－－建筑安装工程费用 4900万元

　　贷：原材料 4900万元

　　3、根据《工程结算书》的工程结算总造价1.7亿元，扣除“甲供材料”3800万元后的余额1.32亿元，计入“开发成本”。

　　借：开发成本－－建筑安装工程费用 13200万元

　　贷：应付账款－－工程款－－×施工企业 13200万元

　　（二）“甲供材料”核算现行做法存在的问题

　　上述“甲供材料”的帐务处理程序，与现行的《企业会计制度》、《房地产开发企业会计制度》、《建设工程价款结算办法》以及税务法规政策是有矛盾的。

　　1、《房地产开发企业会计制度》“库存材料”科目中关于“甲供材料”拨付施工单位时帐务处理的解释是：“企业拨给承包单位抵作预付备料款或预付工程款的材料，借记“预付账款”科目，贷记“库存材料”科目。因此，将“甲供材料”直接计入“开发成本－－建筑安装工程费用”的作法是与《房地产开发企业会计制度》相悖的。

　　2、《建设工程价款结算办法》明确规定，建设单位（开发商）提供材料设备，应与施工单位办理材料结算，作为工程备料款或抵扣工程进度款。因此，不与施工单位进行材料价款结算是不符合《建设工程价款结算办法》的。

　　3、根据《营业税暂行条例实施细则》第十八条明确规定：“ 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原

　　材料及其他物资和动力的价款在内。”

　　因此，从税法角度，上述帐务处理对于房地产企业而言，涉嫌偷税。

　　从上述举例可以看出：

　　1) 根据规定，建筑工程的实际结算价值应该是1.81亿元，〔1.7亿元＋（0.49－0.38万元）〕，从表面上看与前述帐务处理确认的结算价值一致，但是涉及少计营业税33万元。因此，从成本核算的角度看，这种作法会少计开发成本。

　　2) 由于建筑工程总造价中未包括“甲供材料”实际价格与预算价格的价格差异，根据税法规定，可能涉嫌偷税（营业税），金额为：（4900-3800）×3%＝33（万元）。

　　4、甲供材料直接计入“开发成本－－建筑安装工程费用”的发票，是购入材料时的增值税发票，按照规定计入“开发成本”的建筑安装工程费用的入帐发票应该是“建筑业发票”。

　　（三）“甲供材料”核算现行做法存在问题的弊端

　　从上述分析可以看出，部分房地产企业“甲供材料”会计核算的现行作法，与《房地产开发企业会计制度》、《营业税暂行条例实施细则》以及国家的相关规定是不一致的。本人认为，部分房地产企业“甲供材料”现行的会计核算方法，存在以下五大弊端：

　　其一，不符合会计制度规定，影响会计信息的正确披露；

　　其二，违反《营业税暂行条例实施细则》规定，涉嫌偷税；

　　其三，“甲供材料”入帐的发票，与《发票管理办法》相悖；

　　其四，与《工程价款结算办法》的精神不一致；

　　其五，少计开发成本，虚增利润。

　　二、解决“甲供材料”核算问题的建议

　　1、根据《房地产开发企业会计制度》规定，健全“甲供材料”的会计核算程序，正确进行甲供材料的会计核算、开发成本的归集；

　　2、与施工单位签订《建设工程施工合同》时，约定“甲供材料”的结算办法（包括结算时间、结算的实际价格等），并严格履行合同；

　　3、定时与施工单位根据《合同》约定结算“甲供材料”价款，及时拨付施工单位工程进度款；

　　4、在办理工程竣工工程结算时，将“甲供材料”的材料价差、量差列入工程结算总造价，计交营业税金及附加。

地产策划篇2

　　一、市调分类

　　商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：

　　1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查

　　2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查

　　3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查

　　4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

　　二、市调准备

　　无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。

　　准备工作一般有：

　　1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求;

　　2、团队分工--明确团队(工作小姐)人员组成、任务分工及协作关系;

　　3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money(5wlhlm);

　　4、资料预热--有关调查城市区位(商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料;

　　5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等;

　　6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排;

　　7、时间安排--市调时段的安排(平日、周末、节假日、白天、夜晚)，考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。

　　三、基本概念理解与应用

　　在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：

　　1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标

　　这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

　　区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市(地区)中所处的空间位置。

　　板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

　　商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈(离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围)、次级商圈(吸纳15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商圈(吸纳5-25%顾客的范围)。

　　显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的`准确涵义。

　　商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。

　　地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。

　　节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，()基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段(步行街)常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

　　地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

　　应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围;

　　②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。

　　③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。

　　2、业态、业种

　　零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。

　　业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。

　　业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。

　　应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功;

　　②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析;

　　③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种;

　　④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。

　　四、市调内容和考察次序

　　商业地产发展(定位)策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查(分商业业态、业种、物业类别)，再次是定点考察(类似项目、竞争项目、新兴与特色项目)，前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。

　　市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解;二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈(区位比面要大些)，线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。

　　商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。

　　商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。

　　购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。

　　调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：

　　①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌;

　　②商业竞争趋势(同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段);

　　③客流量、购物消费者特征(年龄、性别、职业、来源、目的)、消费欲望与消费水平(瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间);

　　④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性;

　　⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性;

　　⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度;

　　⑦商圈商用物业供求与租售概况(单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等);

　　⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。

　　五、市调方式方法

　　目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：

　　1、实地观察法

　　通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

　　2、访谈法

　　通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

　　3、问卷法

　　通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。

　　4、参展法

　　参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。

地产策划篇3

　　所谓的房地产策划方案，从字面上理解就是为提高房地产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的考虑最终形成一整套适合自己企业的的营销策划方案。

　　(一)策划目的

　　要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的看点，作为执行本策划的动力或强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。

　　发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常详细，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深渗入渗出市场，针对该项目入行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。

　　(二)、分析当前的营销环境状况

　　对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的熟悉。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，知己知彼方能百战百胜，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：

　　1、当前市场状况及市场前景分析房地产市场总体概述;区域竞争性楼盘分析;楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况;市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。

　　2、对楼市影响因素进行分析。主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析;如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的.营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。

　　(三)市场机会与问题分析。

　　所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。

　　1、针对项目目前营销现状入行问题分析，一般营销中存在的详细问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落;项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣;楼盘价格定位不当;目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅;促销方式不佳，客户不了解楼盘;广告投入太少，难以启动市场;销售人员服务质量不高，客户有不满情绪;售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

　　2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。

　　(四)营销目标

　　营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。

　　(五)营销战略

　　1、营销宗旨一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。以楼盘主要目标客户群体为销售重点。建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。

　　2、竞争策略通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。

　　1)项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。

　　2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为入入市场销售提供了有力的保证。

　　3)楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。

　　4)楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满足的包装策略。

　　5)价格策略：这里强调几个普通性原则;销售当时的市场环境;周边楼盘的质量及销售状况;楼盘自身的客看条件;销售战略及销售进度安排;发展商的成本及营销目标;以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。

　　3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。

　　4、广告宣传计划。

　　(1)、原则服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。

　　(2)、广告目标建立并树立项目品牌形象。明确提出将项目包装成何种效果。有力促进楼盘销售。

　　(3)、广告方式全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗入渗出。

　　(4)、广告风格自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中;重点突出项目的各项优势;注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴;强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。

　　(5)、卖点整合项目适合炒作的概念。楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。

　　(6)实施步骤可按以下方式进行：策划期内前期推出产品形象广告各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期(渗透伙期)。节假日、重大活动前推出促销广告。把握时机进行公关活动，接触消费者。积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。

　　5、具体行动方案根据策划期内各时间段特点，推出各项详细行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。

　　六、策划方案各项费用预算。

　　这一部分记载的是整体营销方案推入过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定.

　　房地产活动策划方案方法

　　1.邀约明星参加，或者为明星举办演唱会：

　　这是很常见的形式，“简单暴力”，利用明星强大的粉丝团体和超高的人气，来获得大量的媒体曝光度和众多的追捧者的参与。从而达到很好很强大的宣传效果与成交量。但它可能会存在资金花费相对过高，时间限制性较大，极度依赖明星的档期时间来举行活动。

　　2.举行各类现场表演活动：

　　如舞狮，小品，相声，歌舞等各类娱乐节目。以喜庆，欢乐的形式来达到宣传目的。此种方法较大众化，普遍化。吸引眼球的力度不大，缺乏一定的创新性，宣传效果不明显。

　　3.举办相关性的展会：

　　在房产推介活动的同时举行各种家具展，车展等，这种方法相关性大，买房买车买家具一条龙，为购房者省时省力。但是这种方式的宣传效果与一般直接介绍楼盘的形式有什么区别呢？

　　4.利用时装走秀等方式的“美女营销”：

　　此种方式能很好的吸引眼球，时尚大气，潮流，宣传效果也较好。此种方式的缺点就是宣传效果不明显，参与人群有一定的局限性，毕竟时尚往往掌握在少数人手中。

　　5.利用节日做文章：

　　比如“浓情圣诞嘉年华” 通过节日来策划活动很温情地的达到宣传效果，充满节日气氛。同时它的和第一种类似，受时间的限制性较大，毕竟值得利用的节日一年就那么几次。参加人员也相对较少，过节大家都忙着其他的活动呢。

　　6.举办各种比赛：

　　篮球赛，足球赛，轮滑赛，书画赛，摄影赛，攀岩赛等比赛，在竞技的过程中体现丰富的社区活动，此种方法极具体验性，参与性高，资金花费相对较低，缺点就是宣传效果不够明显，媒体曝光度不够。

　　7.酒会，派对，焰火晚会等形式：

　　以轻松，不拘谨的和谐气氛达到宣传效果，针对性强，易完成交易由于此种方法的策划导致参加人数有限。也由于针对性强所以覆盖面稍低。

　　8.对于展会还有很多商家流行的恐龙展

　　此种方法之所以很多房地产商家运用，因为它有较多的优点。它兼具游乐场，动物园，博物馆等性质，具有很高地科普性，知识性，趣味性；目标群体范围大，可携带小孩边看房边游乐；影响范围广，互动性也较强，可以拍照，乘坐恐龙坐骑，恐龙蛋等；时间不局限于节日，可随房地产厂商自由选定；活动举行周期较长，商家可按整个房产情况决定周期长短，宣传效果显著；维护简单，可操作性高，只需恐龙展商家（如自贡龙晨时代艺术文化有限公司）进行短期的安装，拆除工作。

　　以上列举几种，还有更多的方法小编就不一一介绍了。总之，它们都能为房地产的推介活动起到很好的帮衬作用，以起到很好的宣传效果。提升房地产品牌形象，促进房地产销售成交量。