物业管理方案

时间：2025-04-13 08:18:13 方案我要投稿

[热门]物业管理方案

　　为了确保事情或工作扎实开展，常常需要提前准备一份具体、详细、针对性强的方案，方案是解决一个问题或者一项工程，一个课题的详细过程。那么优秀的方案是什么样的呢？下面是小编精心整理的物业管理方案，欢迎阅读与收藏。

[热门]物业管理方案

物业管理方案1

　　以服务师生员工为宗旨，全面落实科学发展观，根据“物业管理中心20xx年优质服务年计划”，全面提高物业服务的专业技能和服务水平，搞好物业管理，现拟定“平安红五月”实施方案如下：

　　一、加强安全宣传教育，培训提升全体员工安全防范意识。各个部门5月份开展法律知识，法制观念、公司制度，治安消防的学习教育，增强员工法治观念和安全常识，培养员工遵纪守法、安全防范的自觉性。

　　1．在四月份中心组织培训的基础上，五月份再搞一次安全培训，各部门搞一次安全培训。

　　2．保安队员和主管以上管理人员参加一次灭火器和消防水带的现场灭火操作。

　　3．长期坚持利用早会和训话时间，隔天学习一次法律法规、管理文件，以加强职业安全的教育。

　　二、加强安全制度建设与安全管理，严防各类重大事故发生。

　　1．建全各种门岗安全制度、消防安全制度、设备安全制度、其他作业安全制度，应急机制和各类规定，做到各项安全工作有章可循，有法可依。

　　2．搞好安全生产，杜绝安全事故发生，在“平安红5月”创建活动中，重点搞好安全生产（服务），以保证将“平安红五月”的工作落到实处。

　　①．责任明确。各个部门安排落实一位副经理和质量管理员，具体实施安全综合管理，防盗防火，安全生产，人民调解，维护稳定的工作，并向物管中心签署“平安红五月”目标责任书。

　　②．管理落实。副经理和质量管理员监督检查本部门安全生产的整个流程，发现不符合安全操作规程的行为和安全隐患及时纠正。

　　③．安全作业、安全防范，自我保护成为员工的自觉行动。

　　3．各个部门成立矛盾纠纷调解小组，副经理任组长、质量管理员和一名工会骨干任调解员。信息有效，制度落实，将和谐关系落到实处。矛盾纠纷调解率达100%，调处成功率达85%以上，物管中心成立矛盾纠纷调解领导小组，协调处理矛盾纠纷。

　　三、由物管中心、客服部、、保安部联合组成“平安红五月”创建检查领导小组，每周检查指导一次安全工作，发现隐患及时整改，对忽视安全工作的`严重行为，通报批评。

　　1、检查安全制度是否健全、上墙，是否在实际工作中得到实施。

　　2、检查防火、防盗、防自然灾害事故，防违规生产服务是否落实到位。严格排查安全方面的管理漏洞和事故隐患，发现问题及时实施整改。

　　3、检查夜班、周末治安安全值班巡逻情况。

　　4、排查矛盾纠纷处理情况，处理重点难点问题。

　　5、检查处理顾客投诉和物业服务热点问题。

　　创建“平安红五月”，是我们创建“物业优质服务年”，学习实践科学发展观的一个具体措施，只有平安物业，才有优质物业。期待创建“平安红五月”工作能够作好，为学校的建设发展提供优质的物业服务。

物业管理方案2

　　一、概述

　　某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

　　二、目标

　　贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌。

　　三、组织

　　物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

　　反馈

　　运行机制

　　组织结构图

　　经营环境图

　　四、人事

　　人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。

　　序号岗位人数主要职责备注

　　1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。

　　2经营部主任1具体经营事务、人事等。

　　3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证

　　4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

　　5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

　　6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

　　7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。

　　员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100。

　　五、经营预测

　　a)经营收入：19.14万元(年度，以下省略)

　　物业管理费：11.34万元

　　应收12.6万元

　　30000120.35=126000(元)

　　预计收入11.34万元(收缴率90)

　　维修服务费：0.5万元

　　特约服务：5.8万元

　　其他收入：1.5万元

　　b)支出：20.25万元

　　人员工资福利：14万元

　　办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)

　　维修保养费用：1.5万元

　　税金：1.05万元

　　不可预见费用：1.2万元

　　c)润亏：-1.11万元

　　d)物业接管期间

　　前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)

　　e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月M

　　2(1)员工的工资和按规定提取的福利费

　　序号岗位人数工资标准工资合计

　　1经理112001200

　　2经营部主任1800800

　　3办事员36001800

　　4物业管理员1800800

　　5安全护卫员75003500

　　6水电工1700700

　　7保洁员2400800

　　工资总额合计9600

　　工资总额合计：9600元/月;115200元/年

　　福利：11520023=26496(元/年)

　　合计：14..17万元/年

　　(2)公用设施设备维修及保养费：1.5万元

　　(3)绿化管理费：绿化率451.04万M21元/年M2=1.04万元

　　(4)清洁卫生费：2人xx月80元/月人=0.192万元

　　(5)安全护卫费：7人200元/年人=0.14万元

　　(6)办公费：按管理人员工资总额25计算

　　5.52万元25=1.38万元

　　(7)固定资产折旧费：按10计算即1万元

　　(8)税费：按营收5.5缴纳即1.052万元

　　(9)保险费：暂不投保

　　(10)合理利润：按营收8计算1.36万元

　　但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月M2。

　　六、前期物业接管

　　a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。

　　b)物业接管验收

　　既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的'立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

　　是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;

　　供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;

　　房屋幢、户编号已经有关部门确认;

　　落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;

　　接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式

物业管理方案3

　　一、公共服务

　　1、物业管理各部门人员统一服装，衣着整洁，仪表端庄、表情自然和蔼、对待老师、学生一视同仁；接待时主动、热情；迎送接待学校老师、学生时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳；对学校老师、学生的报修与求助耐心细致，认真负责。

　　2、物业秩序维护部门与工程部门值班有完善的值班制度和交接班制度；认真做好每日值班记录。

　　3、物业工程部接到维修通知15分钟内到维修现场，普通线路、照明、漏水等维修2小时内完成，小修2日内修复，如遇维修困难事项，对学校老师作出合理解释，做出限时承诺。

　　4、物业管理方与校方成立领导小组共管机制，学校领导以及物业主要负责人负责监督协调日常物业管理，物业每月向物业管理领导小组汇报物业管理情况，增强沟通，促进物业管理日常工作的开展。

　　5、秩序维护部及工程部实行24X365小时值班，所有物业人员的联系方式呈交校方一份，以备紧急联系。

　　6、物业管理处每季度发放意见调查表，征求学校老师、学生的意见，了解对物业管理的需求，确保物业服务及时、周到、方便。

　　二、设备设施管理

　　1、建立巡查制度，巡查内容：

　　（1）每日巡查校区公共排污、排水管道，发现问题及时处理。

　　（2）每日巡查校区内路灯及梯灯照明是否正常，发现问题及时进行维修。

　　（3）每日巡查校区门窗、桌子、栏杆、围墙等，如有损坏，立即进行维修。

　　（4）每日巡查校区各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。

　　（5）每半年检查一次教学楼、宿舍楼主体结构，发现质量问题及时向学校报告与建议。

　　（6）每年12月份对校区共用部位、设备设施、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握校区设备设施完损状况，对完损程度做出评价。根据学校的委托组织维修工作。

　　（7）在冬、雨季和天气异常时安排组织宿舍楼设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查

　　（8）巡检有记录，巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告学校，由学校视情况处理。

　　2、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由物业管理公司承担，大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用由校方承担。

　　3、保持泵房清洁卫生，地面排水畅通；水泵运行正常，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；对宿舍楼内压力供水管道及泵房、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复。

　　4、对化粪池及时进行清理，保持出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物；楼面落水口等开裂、破损等及时更换；每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水；地下管井堵塞及时疏通。

　　5、建立和完善校区供配电管理规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。

　　6、道路及配套设施加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；保持学校道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时处理；

　　三、清洁服务

　　1、教学楼、宿舍楼楼梯、各楼层通道和楼梯台阶每日清洁打扫3次，并拖洗干净；每日收集2次学生垃圾；每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手、通道的防火门、消防栓、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花板每月除尘1次；每周擦1次门窗玻璃。保持地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护拦干净、光亮；梯间顶棚无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，地面干净无杂物、污迹；门窗保持明亮、干净。

　　2、每日对共用卫生间清洁3次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；清洗大、小便池；用拖把拖干净地面）。室内无明显臭味、便池洁净基本无黄渍；地面基本洁净。

　　3、每日对道路、两侧人行道清扫二遍，保洁人员不间断地循环保洁，目视道路、人行道干净、无浮尘、无杂物、无油污，无积水、积雪、污渍、泥沙；雨雪天气及时清扫路面，确保无积水、积雪。

　　4、每日清扫2次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾。

　　5、每天清洁1次凉亭等人文景观（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅）；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视凉亭内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告校方处理。

　　6、秩序维护员每日对门卫、岗亭保自行清扫1次，擦洗干净内外门窗玻璃及窗台，保持墙、地面基本干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序。

　　7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。

　　8、垃圾日产日清，每日收集垃圾送至指定地点，垃圾运送过程有防掉落或飞扬洒落措施，而后运送至学校指定地点。

　　9、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。

　　四、园林绿化养护与管理

　　1、草坪成活率在95％以上；整块草地基本无明显的草荒；无大面积病虫害；无明显的堆物堆料、搭棚、践踏、侵占等现象；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫，每年进行2次施肥、补苗；进行3次修剪；发生病虫害及时喷药。

　　2、园林树木生长长势良好；树木生长基本正常，没有明显死树和明显枯枝死杈；树林无明显的钉栓、捆绑现象；绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝。

　　3、花坛花卉长势较好；草本宿根花卉生长基本正常；发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象。

　　4、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要维修、刷白或刷油漆时向学校建议，由学校决定处理。

　　五、安全管理

　　1、组建专职秩序维护人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；退伍军人或接受过两年以上相关训练，训练有素，掌握基本秩序维护技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；熟悉学校环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能妥善处理和应对学校秩序维护工作；思想品质好，作风正派，热爱秩序维护工作，无犯罪记录；秩序维护人员配备必备的安全护卫工具；当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠；交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

　　2、门卫各出入口24小时实行值班看守，主出入口至少有2人驻守；校园交通秩序管理，对进出校园的车辆管理，来访实行被访人确认后，登记入内，离开交验来访条，谢绝未经学校批准的`车辆入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥、交通疏导等工作。

　　3、采用接触式巡更系统，校区全方位巡逻次数白天8次，夜间巡逻次数6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受学校老师、学生投诉和求助；回答学校老师、学生的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与公司、学校，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻记录规范齐全。

　　4、制定校园应急预案，主要有《水浸应急处理规程》、《突发停电处理工作规程》、《防台风暴雨应急处理规程》、《火警、火灾应急处理程序》、《异常情况处理规程》等；有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；

　　5、监控中心24小时值班，接到报警信号，秩序维护员立即赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；协助有关部门维持学校正常生活秩序，防止不安全事件发生；发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方；对学校内外围边界、角落、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明。

　　6、健全消防组织，建立消防责任制；定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障；制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；每月1次巡查消防栓、箱、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；每年消防演习2次，以熟悉操作和检查消防设备；每日填写工作记录，建档备查。

　　六、宿舍管理

　　1、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。

　　2、来访登记，来访人员经被访人确认后，登记进入。

　　3、男女生不得互相串宿舍，不准许陌生人进出宿舍。

　　4、按校方规定时间开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。

　　5、每天协助学校有关部门查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。

　　6、24小时全面监管，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与财产安全。

　　七、档案资料管理

　　各类档案资料齐全完整，分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；及时变更登记，账物相符。

物业管理方案4

　　学校文化是由物质文化、行为文化、制度文化和精神文化组成的有机整体,是学校教育的重要组成部分,集中反映了一所学校的价值取向,外显为校风校貌,是具有强大引导功能的教育资源。学校文化是一所学校的灵魂,既是无形的理想信念、环境氛围,又是有形的制度规范、行为模式。[1]在中职学校的管理中,文化建设和管理占有重要的地位。

　　一、中职学校文化建设管理的意义

　　学校文化建设是催生教师成长和学生成长的深厚土壤,它以具有学校特色的物质形式、精神形式、制度形式为外部表现,影响和制约着学校群体成员的活动方式、精神面貌与文化素养。先进的学校文化对全面提高学生素质、构建学生健康人格、促进师生与学校的和谐发展有着十分重要的作用。

　　1.有利于学生的发展。

　　校园文化可以通过自身的各种文化因素集中一致的作用,引导学生主动接受一定的价值观和行为准则,使他们向着社会所期望的方向发展;可以通过有目的、有组织的校园文化活动,发挥学生创造力,培养学生崇高的理想和追求真理的勇气。良好的校园文化可陶冶学生的情操,净化他们的心灵,使之养成高尚的道德品质和行为习惯。教师高尚的品德、渊博的知识,奋发向上的班集体,丰富多彩的文娱活动都必然影响着学生的知、情、意、行,为培养德、智、体、美、劳等全面发展的学生发挥巨大的教育作用。此外,良好的校园文化有利于激发学生的美感,进而培养其正确的审美观和高尚的审美情趣,丰富他们的审美想象,提高他们感受美、鉴赏美和创造美的能力。校园中的自然美、教室里的装饰美、教学中的创造美,以及师生的仪表美、情感美、语言美等都对学生正确审美观的形成产生重要影响。[2]

　　2.有利于教师的发展。

　　教师在学校文化中占有主导地位,发挥着重要的主导作用。建设健康向上的学校文化可以丰富教职工特别是教师的业务知识,提高他们的实践能力,增强他们“教书育人”的职业道德信念,从而提高教育质量和效果。教师组织和参与学校文化建设的过程,也是他们自身业务素质和实践能力不断提高和加强的过程。一名教师,只有处于教育与被教育系统的时空环境中时,才能不断提高自身的思想素质和业务能力,成为一位名副其实的.教师,而不管这种教育和受教育的形式、状态如何。同时,一名教师并不因为他离开了教室、讲台和实验室而失去对学生的教育和影响,在这些地方以外的更为广阔的空间和时间条件下,教师都可以通过自身高尚的人格、渊博的知识、干练的才能、得当的举止、严谨的治学态度等方面来引导和影响学生。如果这个时空环境是良好而且积极向上的,那么教师的“育人”作用可能发挥得更好。而这一切都有赖于良好的学校文化建设。[3]

　　3.有利于学校的发展。

　　对于一个成熟的企业来说,核心竞争力主要表现为企业文化。同样,对于学校来说,学校文化也是她的核心竞争力。学校文化作为一种社会资本具有不可转移性。它具有整合、积聚、倍增其他物质资源、精神、知识及人力资源的作用,即具有重要的“资本”作用。国外三十多年来有关学校文化与学校效能、学校发展的理论研究与实践也表明:学校文化有助于学校效能的提高,特别是对办学条件差的学校,效果尤为明显。[4]

　　二、中职学校文化建设管理的内容

　　中职学校文化建设是指中职学校主体(由学校领导管理人员、教师、学生和职工组成的有机整体)在对学校生存和发展的社会大环境和学校自身小环境的充分调查和研究基础之上进行的对原有学校文化的系统整理与总结,以及针对当前各方面的情况与未来学校和社会发展的要求而进行的学校文化的发展和创造。具体来说,中职学校的文化建设需要从以下四个方面着手。

　　1.物质文化。

　　学校物质文化是构成学校文化的有形部分,属于学校文化的外显层次。校园布局设计、绿化景观、教学设施、娱乐场所、图书馆建设等看得见、摸得着的物化的文化形态,是学校文化的“外壳”,它奠定了学校文化存在和发展的物质基础。同时,它又是学校文化“内核”的载体,体现着一定的价值目标、审美意向等,是富有教育内涵的人文环境。学校物质文化是学校内人的对象化活动的结果,一方面,人是物质文化的创造者、改造者,使自己所处的物质环境打上种种思想观念的烙印,另一方面,人又是物质文化的受用者,让自己在特定的物质环境中得以陶冶和熏染。因此,从某种意义上说,学校物质文化是学校成员智慧、力量、集体感的象征,并且具有“桃李不言,下自成蹊”的特性,可以使学生在不知不觉中,自然而然地受到熏陶、启发和感染,从而实现学校文化的育人功能。

　　2.制度文化。

　　学校制度文化主要指学校有的规章制度、管理条例、学生手册、领导体制、检查评比标准,以及各种社团和文化组织机构及其职能范围等。它是一所学校正常教育、教学工作得以顺利进行的条件和保证。制度既然成为一种文化,那么,它愈符合人的需求和愿望,这种制度文化就愈先进。

　　3.行为文化。

　　学校组织的运作方式、发展战略、工作行为,组织成员的工作方式、生活方式、话语方式、交际方式等,都属于学校的行为文化。它包括学校的仪式文化,如开学典礼、毕业典礼、拜师仪式、某建筑落成仪式、入团入党宣誓仪式、成人宣誓仪式、教师节庆祝大会、元旦联欢晚会、校园文化艺术节,等等;学校的形象文化,如教师的着装、举止、言谈和仪表,学校的环境、海报、网站,等等;学校团队行为文化,如教育行为、管理行为、招生行为、考试行为、分配行为、合作行为,等等。

　　4.精神文化。

　　学校的品牌价值、办学思想、教育理念、历时性文化精神、共时性团队精神及组织成员的价值观等都属于精神文化。它是学校文化的核心,是学校本身在特定的时空范围内创设的,为其他同类学校不具备或不完全具备的独特的优良品质,彰显着此学校独有的个性。很多学校不仅有较高的办学质量,还有高素质的教师队伍,高质量的人才输出,办学成绩卓著而被社会普遍认可,因此就形成了一种品牌。这种品牌就是一种精神文化,就是教师传承和捍卫的文化理念。

　　三、中职学校文化建设管理模式

　　中等职业学校与普通高中学校文化建设有着本质的区别,因为中等职业学校的办学宗旨是“以服务为宗旨,以就业为导向”,而普通高中则始终围绕向高等学校输送合格人才开展教育教学活动,所以,中等职业学校文化建设与普通高中学校文化建设无论在形式上,还是在内容上都有着本质的区别。而同一类型的中等职业学校又根据自己的实际,让学校文化建设管理呈现出一种百花齐放的态势。中职学校在文化建设管理上应突出“特色、规范、模块化”,体现视觉美感和文化内涵,揭示学校文化底蕴,围绕学校文化建设的物质形式、精神形式、制度形式开展科学的、系列的规划、设计和实施,从而创建一种科学、可行的中职文化建设管理模式。

　　1.以人为本,在学校文化建设中体现人文关怀。

　　学校文化建设的主体是教师和学生。为了体现中职学校的特色,在文化建设管理中应该体现对学生和教师的关怀,为其提供自主发展、个性发展、可持续发展和全面发展的空间。自主发展对教师来说,是在教书育人的过程中尊重学生的爱好与特长;对学生来说,是要根据自己的专业和理想来定位。个性发展是要克服工业化中标准化教育的异化,要在教学管理中为学生提供个人发展的空间。可持续发展是保证发展具有持续的动力,对学生来说,除了追求技能的提高、就业范围的扩大之外,还要将学习力的培养放到首位;对教师来说,就是要树立终身学习的理念,因为学习力是唯一持久的竞争力。全面发展就是学生在德、智、体、美、劳方面平衡发展,教师在教学、科研、社会服务中游刃有余。

　　2.以制度为保证,提高校园文化建设的实效。

　　学校所特有的规章制度,如作息制度、请假制度、宿舍公约、学生守则等,不仅有力地约束着学生的言行举止,保证学校各项工作的顺利开展,并且构成了一所学校所特有的文化氛围。因此,建立健全规章制度,以一定的校风校纪做保障是很有必要的。[5]学校制度一经形成,便具有一种公认的群体力量,通过不断内化成为师生的心理尺度,而在个体社会化过程中发挥积极作用。因此,学校的规章制度也成了影响学生社会化的关键因素。为了提高校园文化建设的实效,要制定有针对性的实施细则和与组织管理条例配套的规章制度,使学生有章可循、有规可蹈,同时采取分阶段、有侧重、逐章逐步逐条升级的方法贯彻实施,对不同的对象,用不同的方法和重点加以训练,对其平时一举一动中的习惯行为,及时加以引导和约束,并加强规范,让他们在自我实施过程中达到自我教育的目的,促进学生在“服从―同化―内化”的心理过程中将制度内化成其内心的特质。

　　3.以就业为导向,实现与企业文化的对接。

　　目前的中职校园文化普遍存在一个突出问题,就是封闭办学,脱离市场主体,忽视校园文化与企业文化的有机结合。既然中职学校的办学宗旨是“以市场为导向,以就业为目的”,那么中职学校与企业的联系也应最密切。因此,中职学校必须广泛了解企业文化,这样才能在建设学校文化的过程中,实现校园文化与企业文化的对接。这样的中职校园文化才是完整的、系统的、有特色的。所以,我们要以校园文化建设的一般规律为平台,以企业文化为蓝本,重新构建一种具有中职特色、立体结构的校园文化。[6]这就要求中职学校在学校文化建设中有意识地对校园环境进行布置和设计,在物质文化建设中处处突出“职”的特点,在制度文化建设中适当引进吸收企业行为规范,在行为文化建设中突出企业工作精神,在精神文明建设中灌输职业精神。

　　4.以档案为载体,加速学校文化的积淀。

　　档案是指过去和现在的国家机构、社会组织以及个人从事政治、军事、经济、科学、技术、文化、宗教等活动直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史纪录。档案是人类文化的重要载体,这一特点决定了它在加速学校文化积淀中具有重要作用。在学校文化的建设管理中,学校档案能真实地再现学校发展的历史,在学校文化的建设中起到独特的文化凭证作用。学校档案史料具有真实性、权威性的特征,是学校文化教育的重要素材,通过学校档案陈列、展览,能够发挥其陶冶师生情操、传承学校文化的作用。此外,学校档案还在保存学校的优秀业绩、提高学校的知名度、扩大学校的社会影响、树立良好的学校形象等方面具有重要作用。为此,中职学校的领导者应当增强档案意识,拓宽思路,把档案工作的触角伸向学校工作的各个方面;同时,按照集中统一管理档案的原则,把在学校文化建设活动中形成的各种采集资料及时整理归档,档案室(馆)要做好学校档案的基础管理工作;最后,根据学校文化建设管理的进程,做好学校档案的陈列展览、校史编纂等利用工作。

物业管理方案5

　　随着城市化进程的加速和人们对生活品质要求的提高，房地产业得到了快速发展。而物业管理公司则成为了房地产业中不可或缺的一部分。物业管理公司是管理房地产物业的专业机构，其职责是管理、维护和提升物业的价值。物业公司项目管理方案及思路的建立与完善对于提高物业公司的工作效率、提升业主的满意度具有重要的意义。

　　一、物业公司项目管理的重要性

　　在众多房地产业的企业中，物业公司是唯一一环节联系业主和房地产开发商的纽带，物业公司的管理直接关系到开发商和业主的信任和满意度。好的物业管理不仅能提升物业的质量和业主的生活品质，也能提高物业公司的声誉和市场竞争力。

　　二、物业公司项目管理方案的核心内容

　　1、独立项目管理团队

　　一般情况下，物业公司会有很多物业项目需要管理，每一个物业项目都应该有一支独立的管理团队，负责项目的日常运营和管理。这种管理方式不仅可以保证项目的正常运营，也可以减少资源的浪费，提高管理效率。

　　2、合理项目分级

　　物业公司应该根据项目的规模和性质，将项目分级管理。通过对不同级别项目进行针对性的管理，会提高管理效率和业主满意度。例如，在高端住宅项目中，物业公司应该提供更加专业和个性化的服务，而在普通住宅项目中，物业公司则需注重设备和工程管理。

　　3、客户服务与业主关系管理

　　物业管理公司的成功，不仅在于技术运营的可靠性，还需要关心业主的需求，及时解决业主的问题。物业公司应该建立良好的业主关系管理体系，及时回应业主的投诉，加强客户服务，建立良好的客户口碑。

　　4、物业公司权责变更管理

　　随着不同时期社会需求的变化，物业服务的内容也会不断更新和升级。物业公司应该及时跟随社会发展，适时的调整物业服务的内容和价格，确保物业服务一直符合业主的期望和需求。

　　5、设备和安全管理

　　在物业管理中，设备和安全管理是非常重要的环节。物业公司应该配备专业维修工人和管理人员，对设备和设施进行定期的保养和检查，在确保设施的正常运作的.同时，加强物业安全的管理。

　　三、物业公司项目管理的实施步骤

　　1、制定项目管理计划

　　项目管理计划是物业公司项目管理的第一步，它能够为项目管理提供明确的目标和计划。

　　2、安排项目管理团队

　　通过选拔专业人士、招募优秀人才等方式，组建一支高效的项目管理团队。团队应有较高的职业素养、高度的责任感和较强的管理能力。

　　3、明确项目的各项指标

　　明确项目的各项指标，包括效益指标、质量指标、安全指标、环保指标等。从而在项目运营中能够对数据进行有效的监测和控制，及时处理问题和做出对策。

　　4、正式实施项目管理

　　与业主签订合同，落实项目管理的职责范围，建立管理的流程和制度。

　　5、项目管理的实施过程中进行监控

　　监控项目的运营过程，及时把握问题的动态，适时调整使项目更加顺畅运行。

　　6、总结项目管理经验

　　在项目管理的过程中，通过总结经验和教训，及时修正工作中的不足，对业主提供更加高效质量的服务。

　　四、总结与建议

　　物业公司的发展离不开科学的管理，制定良好的物业公司项目管理方案及思路对于提高物业公司管理水平和效率具有重要的作用。我们建议物业公司要采用科学的管理方式和技术手段，建立完善的管理制度和规章制度，不断提升业主的满意度和提高市场竞争力。

物业管理方案6

　　综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。项目规划设计阶段参与人员

　　前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理主要工作内容

　　1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。

　　2、综合体前期物业管理服务介入方案：参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。

　　3、全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。

　　4、参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。

　　5、参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。

　　6、参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。

　　7、参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。

　　8、物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。

　　施工图设计阶段的物业服务介入、参与人员

　　前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。

　　二、在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议。

　　1、土建

　　1）对屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择。

　　2）门、窗的材质。

　　3）屋面及管道井检修口的`位置及尺寸。

　　4）地区气候差异对房屋质量的特殊要求。

　　5）空调外机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集。

　　6）烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置。

　　7）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。

　　2、配套

　　1）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性。

　　2）给业主造成的影响。

　　3）各种设备产生的噪音对业主的影响。

　　4）各种设备总控制开关是否设在公共区域内。

　　5）各种设备设施的能源消耗。

　　6）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响。

　　7）智能化设施的可靠性、适用性与经济性。

　　施工阶段

　　（一）参与人员

　　前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。

　　（二）主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议。

　　1、地产公司招标工作介入。

　　1）供方门、窗质量及售后服务评价。

　　2）公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定。

　　2、施工介入。

　　1）房屋质量控制。

　　2）隐蔽工程检查验收记录。

　　3）设计变更记录的收集。

　　4）设施、设备的安装调试及操作培训。

　　5）成品保护。

　　6）综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量涵盖弱电-安防-监控-消防-物业-通信-布线-楼宇自控的证书可在全国鉴定考试网查询全国通用无需年检★外来工作者可直接申请当地的人才引进。

物业管理方案7

　　一、培训的意义：

　　对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证。

　　二、培训的目标：

　　1、培训目标是在意识、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现，培养出高素质的物业从业人员。

　　2、通过系统的.培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜”。要求每个员工都做到“团结、奉献、尽责、高效”。

　　三、培训的方式：

　　XX物业员工培训可分三步进行，将根据不同时期，不同情况，制定有针对性地培训计划。

　　第一步：岗前培训

　　物业介入前，物业公司组织拟派员工并安排培训课程，以便在最短的时间内熟悉物业区域，同时树立正确的服务意识。

　　第二步：在职培训

　　完成岗前培训课程后，安排各级员工进入物业内进行实地训练，并配合物业介入，令物业管理工作能够全面开展，为业主及时提供高水准的服务。

　　第三步：提高培训

　　在物业介入后每三个月安排更新培训，提高员工综合素质和服务技能，以适应物业行业发展。

　　四、培训课程：

　　五、1、管理处专业培训：确保管理处正常及有效的运作。（1）基本物业管理概况

　　（2）管理处的具体运作

　　2、客户服务培训：掌握与客户沟通的技巧、水平，达到星级酒店服务标准。

　　（1）客户服务准则

　　（2）电话用语、礼貌培训

　　（3）客户接待礼仪

　　（4）客户投诉

　　（5）客户管理

　　3、工程培训：物业区域实际情况、安排具有针对性的培训，确保设备运行正常。

　　（1）物业接管验收

　　（2）二次装修程序控制

　　（3）设备保养和维修

　　4、保安培训：针对物业区域的特性，加强物业保安服务意识。（1）保安准则及工作纲要

　　（2）保安仪表、行为及纪律

　　（3）处理投诉及对客户的礼貌和态度（4）保安消防装备使用

　　（5）保安消防智能化系统的使用及维护（6）紧急情况的处理办法

　　（7）火灾事故的处理办法

　　（8）车辆、人员出入控制

　　（9）事故纪录

　　（10）法律、法规

　　（11）队列操练

　　5、清洁绿化培训：掌握清洁绿化标准和检查方法

　　（1）清洁流程和标准

　　（2）清洁、绿化器材和物料

　　（3）检查标准

　　（4）绿化管理

　　附：培训计划表

物业管理方案8

　　一、综合管理

　　1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。

　　2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。

　　3、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

　　4、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。

　　5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。

　　6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。

　　7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。

　　8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。

　　9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。

　　10、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。

　　11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

　　12、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。

　　13、公布公共服务的收支情况。

　　14、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。

　　二、房屋维修养护

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。

　　2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

　　3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　　4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。

　　5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

　　6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

　　7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。

　　8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。

　　三、共用设施设备运行及维修养护

　　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。

　　2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

　　3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

　　4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的.，提出报告与建议，按规定组织实施。

　　5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。

　　6、设备房保持整洁，无鼠害现象。

　　7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。

　　8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。

　　9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

　　四、电梯服务

　　1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。

　　2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。

　　3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。

　　4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。

　　5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务，与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。

　　五、消防服务

　　1、有消防管理制度。

　　2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。

　　3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。

　　4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

　　5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

　　6、设有消防箱，备存紧急消防物资；监控中心，24小时有专人值守。

　　六、二次供水管理

　　1、二次供水设施设备正常运行。

　　2、水箱按要求使用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。

　　3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。

　　七、协助维护秩序

　　1、看护小区共用部位和共用设施设备。

　　2、有可能危及人身安全处设有警示标志。

　　3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。

　　4、夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。

　　八、清洁服务

　　1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。

　　2、小区公共清洁区域每日清扫1次。

　　3、保持电梯轿箱清洁卫生。

　　4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

　　5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

　　6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

　　九、绿化养护

　　1、绿化基本充分，无明显裸露土地。

　　2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。

　　3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。

　　4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。

　　十、停车服务

　　1、有机动车、非机动车停（存）车管理制度。

　　2、引导进出小区车辆有序通行。

　　3、主要道路及停车场有交通标志。

　　4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。

　　5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。

　　6、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。

　　7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。

　　8、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。

　　注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。

　　十一、装饰装修服务

　　1、按照有关规定和《临时管理规约》约定，建立住宅装饰装修服务制度。

　　2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

　　3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。

　　4、装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题严重的应报告主管部门。

　　5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

物业管理方案9

　　编制：

　　审核：

　　批准：

　　发放编号：

　　受控状态：

　　20xx年xx月xx日发布

　　20xx年xx月xx日实施

　　1、目的

　　制定并实施质量、环境、职业健康安全方针、目标（指标）和管理方案，为物业管理服务质量的提高、环境污染事故的预防和员工职业健康安全以及管理体系的持续改进提供保证。

　　2、适用范围

　　适用于本公司质量、环境、职业健康安全方针、目标（指标）和管理方案的制定、更改和实施。

　　3、职责

　　3.1总经理负责制定质量、环境、职业健康安全方针，负责质量、环境、职业健康安全目标（指标）和管理方案的审批。

　　3.2部门组织制定质量、环境、职业健康安全目标（指标）和管理方案，并监督和检查管理体系方针、目标（指标）和管理方案的实施。

　　4、工作程序

　　4.1质量、环境、职业健康安全方针

　　4.1.1质量、环境、职业健康安全方针的制定

　　总经理以提高质量、环境、职业健康安全管理水平为目的，针对本公司实际情况，同时考虑法律法规及相关方的要求，制定质量、环境、职业健康安全方针并形成文件，传达到全体员工。

　　质量、环境、职业健康安全方针应确保：

　　a）与本公司的宗旨相适宜。

　　b）适合于本公司活动、服务的性质、规模，适合于本公司环境的影响、职业健康安全风险的性质和规模。

　　c）对满足顾客及其他相关方的要求，对持续改进、污染预防和预防伤害与疾病作出承诺；对遵守有关质量、环境、职业健康安全法律法规和其他要求作出承诺。

　　d）提供建立和评审目标（指标）的框架。

　　e）与本公司的其他方针一致。

　　4.1.2质量、环境、职业健康安全方针的更改

　　每次管理评审，均需对质量、环境、职业健康安全方针进行评价，确保其适宜性。

　　当质量、环境、职业健康安全方针需要更改时，需报经总经理批准，形成文件后重新向为公司或代表公司工作的人员传达。

　　4.1.3质量、环境、职业健康安全方针的管理

　　a）方针的制定、修订、评审，均需听取员工或其代表的意见。

　　b）通过文件分发、会议、宣传栏宣传等方式向全体员工宣传贯彻质量、环境、职业健康安全方针。

　　c）以适当的方式（如建立宣传牌）向公众公开质量、环境、职业健康安全方针，并保证相关方获得质量、环境、职业健康安全方针。

　　4.2质量、环境、职业健康安全目标（指标）

　　4.2.1质量、环境、职业健康安全目标（指标）的制定

　　a）质量、环境、职业健康安全目标（指标）制定的时机

　　●总办每年12月底（本年度最后一次管理评审之后）组织各部门根据质量、环境、职业健康安全方针，本年度质量、环境、职业健康安全状况以及其他外界因素的变更，制定新的质量、环境、职业健康安全目标（指标），经管理者代表审核，总经理批准后生效。

　　●管理体系建立之初的质量、环境、职业健康安全目标（指标），由管理者代表根据企业现状诊断（其中包含初始环境安全评审等）结果，组织各部门制定，总经理审批后予以传达和实施。

　　b）质量、环境、职业健康安全目标（指标）制定时应考虑的事项：

　　●本公司的质量、环境、职业健康安全方针；

　　●生产和服务要求及满足生产和服务要求所需的内容；

　　●法律、法规和其他要求；

　　●重要环境因素、不可接受风险；

　　●相关方要求；

　　●技术、财务及实施的可行性；

　　●预防为主和持续改进的精神；

　　●应尽可能量化，并设置可测量参数；

　　●将目标（指标）细化到有关职能部门；

　　●为目标（指标）的实现设置完成时间。

　　4.2.2质量、环境、职业健康安全目标（指标）的更改

　　在方针、相关法律法规及其他要求和环境、职业健康安全管理方案的.进度状况以及其他内外界因素（包括市场、产品、活动、服务发生变化等）等发生变更时，目标（指标）可重新评审和修订。

　　质量、环境、职业健康安全目标（指标）分别由管理者代表组织进行更改，报总经理批准后生效。

　　4.2.3质量、环境、职业健康安全目标和指标的管理

　　a）公司通过宣传、张贴、发文件等形式，确保为组织和代表组织工作的人员清楚本公司及本部门目标（指标）并付诸实施。

　　b）经总经理批准后，可向相关方公开本公司的质量、环境、职业健康安全目标（指标）。

　　c）各部门根据公司的目标（指标），制定本部门分目标（指标）并组织实施，总办每年统计目标（指标）的完成情况，填写《目标（指标）完成情况统计》，报管理者代表。

　　d）按《环境、职业健康安全绩效监测和测量控制程序》和《合规性评价控制程序》的要求，归口管理部门对质量、环境、职业健康安全目标（指标）进行检查。要适时针对存在的问题，采取纠正、纠正措施和预防措施。

　　e）每次管理评审时，均需对质量、环境、职业健康安全目标（指标）进行评审，确保其适宜性。

　　4.3环境、职业健康安全管理方案

　　4.3.1环境、职业健康安全管理方案的编制

　　a）环境、职业健康安全管理方案编制的要求

　　●办公室组织相关部门根据环境、职业健康安全目标（指标），制定环境、职业健康安全管理方案，并填写《管理方案表》、《管理方案一览表》，经管理者代表审核，报总经理批准后实施。

　　●制定环境、职业健康安全管理方案时，应考虑与实现环境、职业健康安全目标（指标）有关的作业场所、过程、设备、作业组织，包括必要的资金投入和人力资源。

　　b）环境、职业健康安全管理方案的内容

　　●依据的环境、职业健康安全目标、指标；

　　●方法措施、技术手段；

　　●责任部门；

　　●预算经费、资源要求；

　　●开始时间和完成时间。

　　●其他应包含的内容等等。

　　4.3.2环境、职业健康安全管理方案的实施

　　a）环境、职业健康安全管理方案以受控文件的形式发至各职能部门具体实施。

　　b）环境/安全归口管理部门负责对环境、职业健康安全管理方案的实施进度与效果进行监督和检查。

　　4.3.3环境、职业健康安全管理方案的更改

　　当因措施发生变更、目标（指标）有变化或公司的活动、产品、服务、运行条件发生变化等情况需要更改环境、职业健康安全管理方案时，重新编制《管理方案表》报管理者代表审核，报经总经理批准后实施，原《管理方案表》附后留档。

　　4.3.4环境、职业健康安全管理方案的评审

　　每次管理评审时，均需对环境、职业健康安全管理方案进行评审，确保其适宜性。

　　5、相关文件

　　《文件控制程序》

　　《管理评审控制程序》

　　6、记录

　　《目标（指标）完成情况统计》

　　《管理方案一览表》

　　《管理方案表》

物业管理方案10

　　1.目的

　　火灾事故发生时,及时控制火情,减少共公财产的损失,减少人员的'伤亡,做到有计划、有步骤的实施消防应急方案.

　　2.范围

　　适用于xxxx大厦3.职责

　　总办、保安部、工程部、管业部、客务部、采供部、财务部负责实施灭火预案全过程。

　　4.程序

　　4.1火灾报警程序

　　4.1.1当火灾发生后，着火层大厦员工及客户要及时按下楼层内红色消防手动报警按钮或拔打消防中控室电话。报警时不要惊慌失措，要冷静，语言清晰，将火情发生的区域及报警人姓名、身份所在位置说出，并说明什么物质着火。

　　4.1.2消防火灾探测器报火警、水流指示器和压火开关报警。

　　4.2火灾确认火警报告程序

　　4.2.1当人工现场确认火灾事故发生后，中控人员要严格按《值班人员跑火警报告火警程序》执行操作。

　　4.3人员调动程序

　　4.3.1当保安部接到火警报告后，保安部经理、消防主管立即前往火场，组织灭火，现场最高领导为灭火现场临时指挥员。夜间发生火灾事故，值班经理为为灭火总指挥员，保安警队队长为灭火现场临时指挥员，内保主管负责打开所有消防通道大门，并做好迎接消防车准备工作。

　　4.3.2当保安警队接到火警报告后，保安警队队长带领警队灭火组，前往火场。

物业管理方案11

　　第一节项目接管验收

　　依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

　　一、接管前期管理工作主要内容

　　1、管理中心的组建和运作；

　　2、接管运行方案的制订和仪式安排；

　　3、移交事宜的处理；

　　4、接管过程管理工作。

　　（1）接管仪式的组织和接管手续的办理；

　　（2）相应安全、防范措施和管理方案。

二、接管期管理工作重点

　　1、协调各方矛盾和利益，完善管理机制和制度由于用户对现行物业管理法规制度的认知程度和理解水平的不确切，在接管期以管理中心为主体，引导建立物业管理的新秩序和新格局。对此，“XX创意产业园区”物业项目管理中心、驻园单位、相关部门均存在一个相互适应、磨合、协调的过程。

　　在此我们应重点做好以下几个方面的工作：

　　建立完善的信息反馈和处理机制，使驻园单位对物业充满信心；

　　明确有关各方的权利义务，使本项目成为俱荣俱损的整体；

　　创造理解和宽容的园区，营造高效、整洁、和谐的氛围；

　　2、营造氛围，创造舒适居住环境我们将针对本物业项目的特点制订公共关系计划，尤其在接管期内创造各种机会和条件加强与入园单位的交流与沟通，了解用户的需求，创造舒适、安全的办公环境。

　　3、管理服务措施我们在接管期将根据不同的阶段和工作内容，主要针对物业功能完善和改造、接管仪式、接管手续的办理几个方面作出以下安排：

　　接管仪式的组织、筹办、举行；

　　接管手续的办理（一条龙服务，现场办公）；

　　交接资料；

　　二、物业项目接管计划

　　1、“XX创意产业园区”物业管理中心挂牌，正式开展工作；

　　2、各类管理人员和工程技术人员基本到位，开展岗位培训，完成工作责任和岗位划分。明确各管理岗位的职责和范围，明确工程技术人员的专业分工和专业范围；

　　3、管理人员熟悉现场情况和相关岗位，修订完善各项管理规章制度，初步磨合管理工作体系的运作；

　　4、各类员工就位，开展岗前培训，熟悉工作岗位；

　　三、接管期间的治安管理

　　1、确立在接管期“人防为主，技防、物防为辅”的治安管理思路；

　　2、根据接管期的不同阶段，制订相应的保安编制、岗位布置和巡逻方案；

　　3、加大接管期人流、物流、车流的有效监控，确保接管期的治安管理工作任务的完成；

　　4、加强治安消防的宣传教育力度，使广大用户培养起自查的良好的治安消防意识。

　　四、项目接管验收重点

　　将重点从一下几个方面出发，切实做好项目的接管验收和移交工作：

　　1、公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

　　2、既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益；

　　3、接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促移交主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

　　4、落实物业的保修事宜。

　　五、接管验收工作目标

　　1、明确交接双方的.责、权、利关系；

　　2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益；

　　3、为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

　　第二节项目移交接管

一、项目资料及图纸的移交

　　（一）产权资料

　　1、项目批准文件；

　　2、规划用地批准文件；

　　3、建筑执照。

　　4、业主资料

　　（二）工程技术资料

　　1、地质勘察报告；

　　2、工程合同及开竣工报告；

　　3、工程预算；

　　4、图纸绘审记录；

　　5、工程设计变更通知及技术核定资料（质量事故处理记录）；

　　6、工程竣工图（总评面图、建筑、结构、设备、附属工程所有隐蔽管线的全套图纸）；

　　7、隐蔽工程验收记录；

　　8、沉降观测记录；

　　9、地基处理记录；

　　10、钢材水泥等主要材料的质量保证资料；

　　11、新材料、构配件的签订合格证书；

　　12、水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

　　13、砂桨、混凝土试块试压报告；

　　14、施工验收证明书。

　　二、房屋移交接管内容

　　1、建筑外檐；

　　2、梁、柱、板主体；

　　3、公共部位顶棚、墙面、地面、楼梯、扶手、钢窗；

　　4、室内及楼道配电箱；

　　5、配电柜；

　　6、公共部位照明。

　　三、公共设施接管验收项目内容

　　1、中央空调系统；

　　2、高低压配电室设备；

　　3、锅炉房系统；

　　4、真空泵房、气泵房、水泵房设备系统；

　　5、消防中控、监控系统；

　　6、给排水系统；

　　7、弱电系统（电话、电视、网络、广播、音响、对讲等）；

　　8、电梯系统；

　　9、污水处理系统；

　　10、院内路灯、公共走廊照明系统；

物业管理方案12

　　为了搞好《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理服务，给业主创造一个温馨、和谐、优美的居住环境，特制定如下实施方案：

　　一、管理服务指导思想与目标

　　本公司在物业管理中以人为本，服务至上，一切从业主的需要出发，对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、维修、服务，努力营造温馨、和谐、优美的居住环境;以三级企业二级管理为目标，把《金龙商贸广场》商贸、住宅区建成安全小区、环保小区、文明小区，争创市、省级优秀示范商务、住宅小区。

　　二、物业管理服务基本要求

　　1、与小区业主（使用人）签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。

　　2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

　　3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

　　4、制订完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

　　5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

　　6、公示24小时服务热线电话，专人接听。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

　　7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费价目。

　　8、按有关规定和合同约定，及时公布物业服务费用收支情况。

　　9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

　　10、设立业主“意见箱”、电子邮箱、广播、公告栏等建立与业主沟通平台。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率要求达二级标准指标75％以上。

　　三、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理范围

　　《金龙商贸广场》商贸、住宅区占地总面积平方米，总建筑面积平方米（其中住宅平方米；商业用房平方米）。

　　四、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理内容及具体要求

　　1、房屋建筑管理维修

　　（1）、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

　　（2）、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属急修范围的'抢修不超过24小时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编

　　制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（未成立业主委员会的向开发商报告）

　　（3）、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　　（4）、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告开发商、业主委员会和有关主管部门。

　　（5）、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　（6）、小区主出入口设有小区平面示意图，各幢及楼层、门户有明显标志。

　　2、共用设施设备维修养护

　　（1）、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

　　（2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

　　（3）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

　　（4）、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造（未成立业主委员会的向开发商报告）。

　　（5）、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

　　（6）、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　　（7）、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

　　（8）、路灯、楼道灯完好率不低于95％。

　　（9）、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;

　　（10）制订对可能发生的各种突发设备故障应急方案。

　　3、维护小区公共安全秩序

　　（1）、商贸小区（开业后）出入口24小时值勤、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。

　　（2）、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

　　《小区物业管理工作实施方案》全文内容当前网页未完全显示，剩余内容请访问下一页查看。

物业管理方案13

　　一、项目特点分析

　　假设该商业项目地处繁华的四川北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。

　　二、项目所属区域分析该商业项目广场位于四川北路是上海市虹口区的核心区，是仅次于是南京路、淮海路的上海第三大商业街，是上海开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天四川北路特有的现代化"平民商业大街"、"上海四川路，中华名品街"。

　　四川北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻四川北路，吸引着越来越多的市民和国内外的游客。四川北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与南京路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成上海市级商业中心，通称"四街一场"。

　　三、客户群体分析

　　四川北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的南京路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国内名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到四川路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。

　　四、商铺物业管理理念

　　商铺是有计划的商业聚集对商铺进行“统一管理分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

　　“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

　　商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

　　“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

　　审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

　　“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

　　租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：

　　承置业人的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；

　　承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

　　为整个商铺促销承担的义务；

　　承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

　　投保范围事宜；

　　是否统一的收银等

　　1、 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

　　由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

　　组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承置业人销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

　　2、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

　　商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承置业人的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

　　协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

　　服务项目：行政事务管理；

　　监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

　　3、 “统一的.物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

　　商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。

　　五、物业管理重点、难点

　　重点分析：

　　项目业态类型多，管理上各有侧重。区域内存在不同类型的业态，如品牌专买、餐饮等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定商场物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如餐饮要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。

　　从本人的经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成本；

　　要求制定《管理规约》。商业广场客流量大，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡使用人自治自律的基础上，必须对商场置业人（使用人）的使用行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《管理规约》，来明确商场置业人（使用人）的职责、权利和义务，规范商场置业人（使用人）的行为，促进商场物业管理工作的顺利开展。

　　设立置业人档案，严格管理。管理中心应建立健全置业人（使用人）的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握置业人（使用人）的流动情况，以便加强管理。

　　协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对商场治安等方面的综合管理，促进商场物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。

　　针对不同置业人（使用人）的具体情况，物业管理企业要出面牵头，开展丰富多彩的文化活动，一方面加强了置业人（使用人）之间的交流和沟通，丰富了置业人（使用人）的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与置业人（使用人）沟通，创造融洽和谐的工作环境，便于物业管理工作的顺利开展。

　　难点分析：

　　从进驻期直至正常营业期，物业管理实施与周边施工（二次）长期并存，且进驻期商家进驻集中、进驻率高、进驻快，管理压力较大。

　　商家其特殊的人员结构及多种经营业态必将为商场带来更清新的时代气息、衍生更现代的经营理念，因此要求物业管理实现管理方式和管理手段的现代化。

　　随着人们消费理念的不断更新，物业管理企业所提供的服务产品也应是“精品服务”，全心全意满足顾客的需求，而且不断满足顾客不断增长的需求。

物业管理方案14

　　在物业管理中，安全保卫服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。而在 20xx 年，北京市消协开展过一个住宅小区物业管理状况的调查，其中对小区安全保卫感到不满意的达到 32.8% ， 35.1% 的业主表示，因小区安全保卫措施不利，其人身、财产安全受到过损害。可见，住宅小区的和谐安宁已经成为公众关注的焦点。

　　小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广，具有专业性强、管理与服务并存性、受制性等特点，稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。对于物业管理这个微利行业来讲，物业管理企业因为安全保卫工作没有做到位而引起的损失会给物业管理企业造成严重的影响。所以，除在加强小区条件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍，就成了物业管理活动中的重中之重。物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应该重点做好做好以下方面：

　　一、健全安全管理制度和完善岗位责任制，明确约定物业保安服务的责任

　　1. 在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。之后，各物业管理企业应根据本公司的实际情况，对安保服务制定完善详尽的规章制度。这不仅是对物业的安保工作的约束和管理，更重要的是通过制度，检验工作中存在的问题和漏洞，及时修改和完善，最后制定出最符合实际操作的岗位制度，降低安全保卫工作不当给物业管理企业带来的风险。

　　2. 在文件体系中，还要通过对公司岗位的实际操作情况，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，对所制定的规章制度做及时地调整、修改，并进行总结。这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任的重要依据。如：安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。

　　二、加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍

　　物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。

　　1. 管理人员须花大力气开展培训与思想教育。

　　只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业务技能;同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。

　　2. 组织安保人员认真学习有关的安全

　　保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材。同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品 , 定期进行检查、试验、大修、更新 , 确保它们始终处于完好状态。

　　3. 严格贯彻执行安保法规 , 落实各项安全制度和措施。

　　物业管理企业应由主要的领导组织成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。而且要把安全管理提到日常的议事日程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须要有较高的素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。

　　4. 管理好安保监视中心的各种设备、设施 , 保障监视中心始终处于正常工作状态。对配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备 ( 如交通通讯和防卫设备 ) ，要确保其始终正常工作，否则先进的安防设备形同虚设。

　　三、组织安全宣传教育 , 动员和组织区内群众接受教育

　　增强安全意识

　　任何物业，其治安工作都须依靠执法部门和周边社区的保卫力量。维护好社区的公共关系，就会从根本上扩大小区安全性范围。

　　1. 物业管理企业应与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理;对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的`发生。比如深圳某物业公司由辖区派出所组织的片区联防会议，通过定期验收辖区治安状况，通报治安情况，形成“一方有难，八方支援”的氛围，建立良好的社区关系，扩大治安力量，从而降低案发率，保证物业辖区安全，取得了较好的效果。

　　2. 在遇到特殊紧急情况时，如住用户家中和办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件等，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式(例如破门前)时，寻求第三方(派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等)见证，以规避风险，减少损失。

　　四、加强突发事件的预防与处理

　　应急突发事件：可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害，作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨，季节性台风等，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施;对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理;对于消防管理，必须建立一支快速、灵活的战备队伍，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。这样不仅能检验小区内的消防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率。

　　五、加强对停车场、车辆的管理

　　加强停车场管理，有利于维护交通秩序，保障业主人身、财产安全，避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，也是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也是物业管理企业参与市场竞争的重要手段。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难;加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。

　　当然，我们更要学会利用资源来解决社区安保建设资金、设施、器材缺乏等严重问题，达到设施、器材资源的共享。走资源共享的社会化道路，实现住宅小区安全保卫建设的稳步前进。

物业管理方案15

　　一、XX项目物业分析：

　　1、物业地域范围开阔，封闭性交强

　　2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；

　　3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

　　4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

　　二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：

　　1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

　　2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

　　三、物业管理提供日常服务的内容：

　　1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

　　2、对市政道路的保洁；

　　3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？

　　4、24小时水电维修；

　　5、对业主生活垃圾的定时清运；

　　6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

　　7、项目范围内绿化的种植与养护；

　　8、业主能源费用的代收代缴；

　　9、定期花木杀虫及灭鼠；

　　10、暂住证等社区性证明的办理；

　　11、业主院落档案的管理。

　　四、物业特约服务－管家式服务体系：

　　1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的`情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

　　3、管家式服务的内容：

　　A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？

　　B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

　　室内清洁

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清洁养护

　　代收洗、补、烫衣物

　　室内插花、装饰

　　代购日常生活用品

　　车辆清洗服务

　　家庭看护管理

　　宠物看护管理