旅游地产策划
旅游地产策划1
一、当今创意旅游策划的现状
（一）创意旅游策划的内涵
国内对于创意旅游的内涵的解释，有几个代表性的观点。厉无畏先生认为："创意旅游是一种发展模式，是用创意产业的思维方式和发展模式整合旅游资源、创新旅游产品、锻造旅游产业链。" 国外对于创意旅游的解释侧重点有些不同。国外的学者认为创意旅游的一个重要内涵就是，目的地必须极具创造性的开发自身所特有的无形文化资源，例如民风民俗、文化工艺等，并以一种创意性的体验产品提供给旅游者。
由上可以看出，国内的学者大多将创意旅游作为一个产业进行讨论，而国外的学者更强调旅游发展的趋势和着力点。创意旅游策划是创意旅游学和策划结合的产物，通过对当地旅游的艺术文化资源的利用和开发设计出满足其需求的旅游产品和营销手段。笔者认为旅游策划如果想发挥其作用，那就需要在旅游开发的各个环节中体现创意。旅游策划的创意性，将成为未来旅游策划发展的重要趋势，本文将举例对创意旅游策划进行探讨。
（二）创意旅游策划的特征
1.创意旅游策划是利用有效的成本实现目的
创意旅游策划是为了实现目的而出现的，为了获得最终的经济、社会、环境效益，充分利用各类手段有效的'利用地区的艺术文化资源和元素，组合，联想，通过旅游产品、旅游空间、旅游体验等方式使游客获得好的体验。
2.创意旅游策划是运用智慧完成谋划
哈佛企业管理丛书中谈到："策划本质上市运用脑力的理，是针对即将发生的事情做出的当下决策。"一般包含市场调查、目标指向、可行性方案、创意、预见性、对艺术文化资源的合理分配。因为资源需要通过策划的方式整合、开发和包装，才能推动整个旅游行业的发展和进步。
二、创意旅游策划的实践
中国在创意旅游策划的实践中，有许多优秀的案例。例如有学者总结："云南元谋点"土"成"金"、宁夏镇北堡出卖"荒凉"、天门山特技飞行表演、青海湖自行车大赛、把海南"穿"回家、《印象刘三姐》山水实景剧。" 每一个创意都是一个具有参考意义的成功策划案例，通过分析、调查、最后组合生成推广，创造性的拉动当地的旅游业。
下文笔者将以遵义的成功转型为例，谈论创意旅游策划的实践。从定位、资源研究到体系构建几个方面谈论创意旅游策划在这一案例中的运用。
（一）存在的问题
1.定位不明确
一个城市如何定位，就像我们每个人独有的指纹一样，代表着我们各自的特色和形象。这个形象就像一个升华和提炼，最终才能形成一个城市百年不变形象标示。2007年的遵义存在一些定位上的问题。首先，其的定位不具有说服力，之前的遵义有"国酒之乡，红色经典"的形象口号，但是这显然不是遵义的定位点。国酒是茅台镇第一，遵义只能位居第二，加上酒文化如果没有做足做透很难出精品。其次是对于遵义会议旅游资源的定位仅仅用这八个字来形容远远没有表达出其在红色旅游中的地位和作用。
2.艺术文化资源的整合不足
客观条件上，遵义的城市不太可能发展得太过现代化，因为成本太高。加上山地城市的限制使得其对于外来人口的吸引力和承载力不足，难免感到力不从心。人们谈起遵义很多人只是对遵义会议印象深刻，人们的认识习惯性的把遵义和遵义会议划上了等号，可是遵义还有其他丰富的艺术文化资源，其资源与知名度是不匹配的。创意旅游策划的关键之一是整合资源，形成一个统一的旅游概念和主题。因此当地在面对这一问题是否决一些不恰当的选项。
（二）解决之道
1.确认定位
遵义市最终给出的定位是"国运之都，转运之城"。笔者归结了几个要点解释这个定位。第一，遵义会议是中国历史上生死攸关的转折点，这一点毋庸置疑。第二，概念的放大化，把遵义的转运比作国运的扭转，贴上了一块好金子。同时吸引全国的人前来开会，会议经济可谓是独一无二，经济效益也不可小视。第三，两大伟人的转运之地。一个是成为了党的领袖并且成功领导党走向了正确的道路；一个是邓小平正式成为了中央秘书长，得以在之后充分发挥自己的能力。
2.旅游体系的创意建构
中国自古有运势转顺这一说法，于是策划者将转顺的理念与红色旅游产品结合起来变成一个完整的体系：到了娄山关便过了难关，到了赤水河就过了险滩，到了遵义会议就能命运转顺，到了茅台镇便红运长久。这一概念不是凭空而来，利用了当地已有的资源，赤水代表红，运河代表运，长廊代表长，酒文化代表酒。还因此开发了"红运当头"的红军帽等创意旅游产品。
"娄山关（国运山）―赤水河（国运河）―遵义会址（国运之都）―茅台镇到赤水市（国运长久）。"这样的体系打通了整个旅游的脉络，游客需要经过几个点才能游玩好这些景点，经济效益也大大增强。情感诉求成为了该方案的亮点，这样的创意旅游策划不再是以已有的人文、自然资源为轴，而是更多的考量了游客的感受和互动沟通，更重要的是完全符合历史事实，这一创意旅游策划可以说是极具代表的经典方案。
三.基于创意旅游策划的思考
（一）策划就是创意旅游"脉搏"，充分利用当地艺术文化资源
旅游是寻找差异的活动，创意旅游策划就是寻找和创造差异的活动。一个旅游点的自然环境、人文风情、往来交通，这三点是把握好当地旅游定位的基础。一个好的策划能够客观、系统、深入的挖掘和提炼资源的价值，并将其以适当的形式显现出来。
（二）创意旅游策划需要实事求是、以人为本
分析国内的许多失败案例可以发现，很多旅游地区存在不尊重历史实际和无中生有的情况，加上浮夸的包装和推广给当地旅游造成了很大的负面影响。而创意旅游策划的着力点一点不会脱离实际。通过在分散的资源中寻求内在或者外在的联系，用恰当的接口将其接起来。所以好的策划不难，需要事实求是、虚实相生、有机结合。
人一定永远是旅游中最重要的部分，就像节目需要观众，商品需要消费者。了解游客的需求和想法才能"投其所好"，优秀的策划中不得不谈及的一点就是他们都做足了市场调查。所以最终的策划得到了游客的认同和接受。让人津津乐道的亮点将会成为使游客印象深刻的关键。
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一、策划缘起
东部旅游节日在即，全城热销海岸生活
7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。
二、合作优势
《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航
同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。
三、媒体互动
《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式
为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的'事半功倍之效。
四、报道方法
全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷
1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变
2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境
3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁
4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事
5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告
五、其他配合
全面互动，《××周刊》期待合作
1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图
2、组织看楼专车免费服务
3、赠送老板、总经理专访文章
4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势
5、其他合作另行协商
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旅游房地产项目的前期策划是旅游房地产开发的重要组成部分，前期策划的科学合理性直接关系着旅游房地产项目开发的可行性，对于旅游房地产开发有着非常重要的作用。本文从旅游房地产项目的前期策划运作与管理的角度出发，简要概述了旅游房地产的前期策划，介绍了其主要内容，提出当前在旅游房地产前期策划工作中存在的问题，并且针对这些问题提出了应对措施，为保证旅游房地产项目前期策划的正常运作与管理提供一定的理论依据。
近年来，随着社会经济的快速发展，旅游房地产项目也得到较好的发展，而旅游房地产项目的开发也受到越来越多人的关注。从风险收益的角度来看，旅游房地产是一种高投资、高风险、高收益的行业，如果能够保证该项目的正常开发，就能够保证开发者收到很高的经济收益。而旅游房地产项目的前期策划，就是该项目开发、运行及收益的有效保证。在这样的情况之下，就应当对旅游房地产项目的前期策划进行成分的了解，并对其进行科学的管理，这样才能把握住旅游房地产项目开发成功关键，从而有效促进旅游房地产行业的稳定进步。
一、旅游房地产项目前期策划概述
（一）前期策划的含义
旅游房地产项目前期策划，其实就是结合项目开发地的实际情况、经济发展水平等，来制定的相关策划。从前期策划的不同发展阶段来看，人们对其有着不同的理解：在上世纪90年代，人们认为前期策划就是促销策划，就是如何将产品推销出去；当前，人们对于前期策划已经有了更加全面、专业的理解。旅游房地产项目的前期策划，包含了多方面的内容，如市场调查、消费者行为心理分析，保证旅游房地产项目开发具有创造性、决定性。
（二）旅游房地产项目前期策划的原则
从旅游房地产项目前期策划的原则来看，其主要分为四个方面：
其一，客观性原则，具体来讲就是在进行前期策划时，必须要进行详细的市场调查，了解具体的市场情况，充分了解客观的市场需求及市场环境；
其二，深入性原则，具体来讲，就是要对项目进行深入的分析挖掘，找出其与别的项目的不同点，保证差异化竞争；
其三，创造性原则，具体来讲，就是在前期的策划当中，应当要有一定的创新观点，保证策划的创造性；其四，前瞻性原则，具体来讲，就是在进行前期策划的时候，不应当局限于当前的情况，而是应当结合相关政策及市场发展情况，做出长远的项目策划。
（三）旅游房地产项目前期策划的重要性
在旅游房地产项目的开发中，前期策划起着非常重要的作用。
首先，它是旅游房地产项目开发的“指示灯”，指引项目的正确运作；
其次，它是“导演”，对旅游房地产项目起着全局把控的作用，是项目开发与推广成功的关键；
最后，旅游房地产项目的“船长”，对项目的前期工作起着监理作用，保证项目走向的正确性。
二、旅游房地产项目前期策划的主要内容
旅游房地产项目前期策划的主要内容分为三个方面。
其一，市场调研及走势分析、预测，市场调研所获得的资料是走势分析、预测的基础，有着非常重要的参考价值，所以，必须要做好前期的市场调研工作，并且着重对目标客户进行定性调查，这样才能保证项目开发更加符合看客户需求，更加利于项目的推广。
其二，前期产品及市场定位可行性研究，这是前期策划的核心组成部分，要求策划师充分利用SWOT分析法，对项目开发潜力、市场定位风险及市场定位可行性进行准确的分析。
其三，品牌战略策划，具体来讲就是项目的前期策划要有一定的侧重点，如人文环境建设、生态景观建设等。
三、旅游房地产项目前期策划存在的问题
首先，把握不住策划核心，这是当前旅游房地产项目前期策划工作中存在的突出问题，很多的前期策划中只有对项目的可行性分析，而不能明确的体现出项目的特点，没有创造性，根本无法提出有建设性的策划。
其次，当前很多的旅游房地产项目前期策划都只是进行理论的阐述，根本就没有结合项目开发的实际情况来进行具体的分析，可操作性不强。
再次，缺乏前瞻性，具体表现在旅游房地产项目前期策划的战略发展方面，很大一部分策划都只是针对现有的相关侦测来进行项目策划，却没有将目光放的`长远一些，过于重视短期的营销。
最后，风险防范有待加强，旅游房地产项目开发的风险与收益并存，要想保证项目开发的高收益，就必须提高风险防范，但结合实际的旅游房地产项目前期策划来看，风险防范还有待加强。
四、应对措施
第一，要保证市场调查的精准度，具体来讲就是要全方位的进行市场调研，充分了解市场环境及行业竞争情况，并且结合消费者的具体需求，对旅游房地产项目进行准确的分析，对产品进行精准的定位，这样才能够保证旅游房地产项目前期策划的准确性。
第二，要保证项目开发的可行性，在旅游房地产项目的前期策划中，要注意结合项目开发的实际情况，并且借鉴学习成功案例，总结经验，从而制定出具有较高可行性的项目策划。
第三，要有长远的目光，前期策划不应当只是将目光局限于当前的发展，而是应当有可持续的发展理念，结合相关政策，制定长远的项目目标。
五、结语
旅游房地产项目的前期策划是项目开发及推广的前提，所以，在实际的旅游房地产项目开发中，应当充分重视对其前期策划的运作与管理，这样才能有效把握住旅游房地产项目开发成功的关键，从而获取更高的经济效益。
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